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房地产企业共同使用权土地分割税务分析

来源:中国税网(税屋) 作者:小财 时间:2019-09-09 点击:

  昨天,有个业内的朋友和我聊了个事,说是一块土地上现在有两个土地使用权人——A公司和B公司,两者都为房地产开发企业,上述土地通过招拍挂获取,土地出让金合计10000万元,A公司支付6000万元,B公司支付4000万元,约定上述土地按份共有,A公司拥有60%份额,B公司拥有40%份额,现在双方要将上述土地按份额比例分成两块,A公司获得60%的面积,B公司获得40%的面积,各拿一个土地证。问上述分割过程中需要缴纳哪些税费?作者提出三种思路供各位参考:

  一、按份额取回说

  原土地A、B各占60%、40%份额,分割后A、B各获得原土地60%、40%的面积,应认为A、B是通过物权分割分别取回其在原土地的份额,因此相互之间没有转让,不属于资产转让,故不涉及增值税、附加税、土增税、企业所得税、契税、印花税(土地证的5元/本除外)。

  二、按比例转让说

  原土地A、B虽各占60%、40%份额,但上述份额不能对应具体的土地,而是原土地任何一个面积中,A都拥有60%使用权,B拥有40%使用权(注:此逻辑符合物权法原理),故土地分割中,A公司取得的60%面积土地中有40%(=60%*40%=24%)系从B公司处受让所得,B公司取得的40%面积土地中有60%(=40%*60%=24%)从A公司处受让所得,因此应各自转让面积计算应交增值税、附加税、土增税、企业所得税、契税(可能还需考虑涉及土地交换的政策)、印花税(除了土地证5元/本外,还要考虑产权转移的问题)。

  三、全部转让说

  原土地使用权人为A+B,分割后60%面积土地使用权人为A,40%面积土地使用人为B,分割前后土地及土地使用权人并不一致,因此应认为A+B土地使用权人“团”把原土地整体转让,A受让60%面积,B受让40%面积,A、B分别计算因此转让产生的增值、收益等后各自缴纳增值税、附加税、土增税、企业所得税等。增值税发票开具将是个难题。A、B公司还需分别缴纳契税。

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