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房地产行业抗击疫情税务应对策略

来源:中国税网(税屋) 作者:小财 时间:2020-02-17 点击:
   

  2020年伊始,受新型冠状病毒肺炎(以下简称“新冠肺炎”)疫情的影响,各行各业的经济活动均受到不同程度的冲击,给我们的工作和生活带来了严峻的挑战。

  交通运输业方面,出行人数春节期间减少约7成1。这也同时反映在旅游业方面,旅客、游客量大幅减少。餐饮业更是被认为是最受疫情的影响的行业之一,一些行业巨头都纷纷表示如果目前情况不能尽快得到改善,企业将出现资金短缺问题。

  房地产行业亦不例外,为应对疫情,多家房地产企业(以下简称“房企”)紧急调拨物资驰援武汉。截至2月6日,已有碧桂园、万科、恒大及融创等128余家房企共筹集近16亿元物资,用于医疗用品等急需物资的采购,并对疫情防控区一线医护人员和患者提供帮助2。

  但与此同时,各房企也面临自身巨大的经营压力。住宅销售方面,为防范新冠肺炎感染,如北京、福州、成都及海口等近60多个城市的房协或相关部门均要求或建议各房企暂停售楼部对外营业,改由线上看房。商业地产方面,为了支持各商户度过此次疫情难关,多家房企纷纷对旗下商场做出了租金减半甚至减免的举措。截至2月4日,已有超过80家房企响应,规模或超55亿元3。

  为了降低疫情对企业经营的影响,共克难关,中央政府和各地政府及其财税部门积极出台抗疫财税政策,在一定程度上帮助舒缓企业的经营压力。但是,如何能利用好相关政策积极应对各种问题,降低不利影响将是各家企业财税人员的工作重点。对此,我们梳理了房企在疫情之下遇到的一些税务痛点,并按短期、中长期的应对提出了一些解决的思路。

  房企新冠肺炎期主要税务痛点

  01、收入方面

  1.1.减免租金安排是否会导致额外税负

  为扶持租户的经营,商业地产商对租户进行租金定期减免,或延迟支付方式进行。根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(2016年第86号公告)规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于视同销售服务。但此次疫情突然,房企给予租户的免租优惠并不在此前签署的租赁合同中。直接减免或若以补充协议方式来约定,是否仍能适用86号公告的规定,除个别城市(如深圳)明确可以不用视同销售外,建议纳税人提前与主管税务机关进行确认。

  此外,若采取的是免租的方式,根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号),对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此,在相关期间内能否减免从价征收的房产税来舒缓企业的压力有待明确,具体请参见2.1部分。

  1.2.政府补贴的涉税情况

  目前已有部分城市政府表示,将拨付专项资金用于补贴在此次疫情中生产经营确实受到影响的企业。但对于收取补贴的企业,其补贴收入的税务处理存在一定不确定性。例如某些城市要求国企减免其在当地的租金给租户,对于因减免房租而取得补贴的企业,此补贴收入是否属于与劳务相关而应缴纳增值税,存在不确定性。

  02、成本费用方面

  2.1.固定税务成本是否有减免的可能

  因疫情期间售楼处关闭等因素影响,房企短期内的经营业绩可能会有较大跌幅。但尽管如此,房企在承受资金回笼困难压力的同时,还将面临固定税费支出,例如房产税和土地使用税。目前,各地税务机关也出台了相关文件,列明企业因疫情影响,纳税有困难的,可以申请减免房产税和土地使用税。但是文件没有明确何为纳税困难的标准、减免的期限和申请的流程和文件要求,建议纳税人提前与主管税务机关进行确认。

  2.2.企业间资金拆借的额外税负成本

  受前述资金压力的影响,企业可能寻求关联公司提供资金周转,以便解决资金缺口的棘手问题(例如支付员工工资、缴纳税款等)。根据目前税务法规,只有企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,才有一定税收优惠。在目前阶段,由于各行业现金流受疫情的影响程度存在差异,房企也可能从不属于同一集团的关联方处取得无息的往来资金用于日常运营开支,为不使其因借入方的关系不同而对企业造成进一步资金压力,其增值税处理能否参照企业集团间单位进行处理。

  2.3.捐赠物资免征增值税的影响

  根据《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第9号)的规定,单位将自产、委托加工或购买的货物,通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关,或者直接向承担疫情防治任务的医院,无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的,免征增值税及附加。但根据增值税的规定,免征增值税,其在采购时支付的进项也需要做转出,进而增加企业在捐赠安排的成本。由于该捐赠的实质是用于公益事业,是否可考虑通过按用于公益事业无须视同销售处理或零税率的方式,允许企业留抵进项,鼓励企业的捐赠行为。

  2.4.疫情期间企业为员工支出的额外补贴及福利费是否可税前扣除

  疫情期间,企业为员工购置医疗用品、防护用品等支出,以及为减少员工使用公共交通工具而提供的额外交通补助等,若财务核算上计入福利费,能否考虑形势特殊而给予据实扣除或结转扣除,降低企业负担。

  2.5.疫情期坏账损失是否可税前扣除

  疫情的影响可能波及行业上下游,房企可能面临着债务人受疫情影响无法偿还或就已收取的预付款项却无法提供相关服务而需要确认坏账损失。根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号),上述应收账款相关的坏账损失应以专项申报方式扣除。但未明确传染病疫情是否属于不可抗力,就此次疫情而言,如何举证债务人因受疫情影响而无法偿还,需要与主管税务机关做提前确认。

  2.6.采购防疫物资票据问题

  目前防疫物资紧缺,企业可能从正规渠道无法采购得到需要的防疫物资,转而通过其他的渠道。因此,可能存在部分无法取得合规增值税专用发票的情况。是否可参考《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)中对于有特殊原因而无法取得发票的处理精神,考虑在其能够举证相关支出真实性的前提下,允许参考针对依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星业务的个人的处理方式,凭内部凭证作为企业所得税税前扣除凭证。

  03、运营及申报层面

  3.1.因资金短缺造成预缴企业所得税和低增值项目预缴土地增值税的压力

  根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,这也为房企本就紧张的现金流更添压力。考虑到待开发产品完工后,企业本就会计算实际毛利额交税,与预缴税额间主要为时间性差异。因此,是否可考虑在疫情期间适当降低预缴毛利率或暂免计算,以便企业将资金再投入生产。

  此外,在此次疫情中,针对房企可能打折销售部分房地产项目以缓解资金压力的情况,或本就是低增值的房地产项目,根据现行土地增值税法规,预售收入应预缴土地增值税,而未来进行房地产项目土地增值税清算时,有可能出现清算税额少于预缴税额,从而面临退税的情况。这在一定程度上给房企流动资金的周转带来压力。因此,为缓解房企在疫情期间的资金压力,能否考虑针对疫情期间的销售,免除其预缴义务。

  3.2.企业所得税汇算清缴、土增税清算和税务调查等涉税事项能否适当递延

  在此形势前已开展的税务调查、土地增值税清算等涉税业务,如果需要在短期内完税,可能将使部分房企短期内面临巨大的资金压力,同时此类事项也需要企业及税务机关的工作人员投入大量的时间沟通和准备资料,不利于疫情的控制。因此,是否可考虑暂时递延开展此类涉税事项,减低企业渡过疫情阶段的难度。

  一般税务申报方面,目前国家层面仅明确在全国范围内将2月份纳税申报期限延长至2月24日;对湖北等疫情严重地区可视情况再适当延长。但此时全国疫情何时可结束尚不可知,对于企业所得税汇算清缴工作,其相比日常申报更为复杂,数据准确性的要求更高,是否可适当推迟申报截至日期,以留给企业更多准备时间。

  应对思路

  短期的应对思路

  此次疫情爆发的影响会持续一段时间,给各个企业的影响大小不同,从短期而言,我们建议企业考虑结合以下步骤,从梳理实际情况出发,结合疫情对各自的影响,制定相关应对方案。

  中长期的应对思路

  一、补充现金流管理

  从中长期来看,房地产业能否通过各类融资手段提高融资效率,并保持健康的现金流则显得尤为关键。

  1、拓宽融资渠道,盘活存量资产

  近年来,为盘活存量资产并迅速变现资产价值,越来越多的房企将其存量资产通过不动产证券化进行融资。其中,类REITs模式(房地产信托投资基金)和CMBS模式(商业地产抵押贷款支持证券)由于融资效率较高、融资成本较低、资金用途受限较少等特点,近年来迅速发展,已成为不动产资产证券化的重要手段。

  然而,目前国内对于不动产资产证券化并没有配套的税务法规和税收优惠政策。特别是对于类REITs模式而言,由于涉及到可能的不动产剥离以及新设特殊目的公司股权转让,潜在的高额税负成本(企业所得税、土地增值税等)将极大地影响实际融资规模或处置收益。因此能否通过适当的税务筹划将交易税负成本降低,是类REITs模式面临的重点问题。

  在国家经济进一步转型升级、金融深化改革的背景下,证监会2020年系统工作会议中指出要稳妥推动基础设施REITs试点。公募REITs作为不动产证券化链条的最后一环,可实现资产真正上市退出,进一步拓宽企业不动产资产证券化的融资渠道。

  企业可梳理自身存量资产的情况,结合对现金流管理的安排,综合考虑通过不动产资产证券化拓宽融资渠道的可行性,并在设计交易架构和方案时重点考虑交易环节以及未来营运环节的税负成本,以提高融资效率。

  2、多途径联合优化资产负债率

  疫情可能导致负债率上升,要降低整体资产负债率,房企可考虑的方向包括:通过市场化债转股降低企业的债务负担,以及考虑将非核心或低效率、低盈利的资产或业务进行整体或部分处置。

  债转股重组可给企业提供一个非常好的重整机会提升企业价值。然而重组方案中涉及复杂的税务问题,如债转股的税务解决方案涉及到资产剥离环节以及股权偿债环节的税务痛点问题,需要重点关注可能争取的特殊性税务处理、递延纳税等政策,以减轻税金支出的压力,否则,较高的税务成本也制约了债转股的项目落地。

  在低效或不良资产处置过程中,由于资产(特别是涉及不动产)重组及处置的税负成本对其收益影响重大,在设计交易方案时需要予以重点考虑,并根据项目的具体情况探寻个性化筹划方案,以优化交易的整体税负成本。

  企业可考虑自身实际情况,评估综合运用上述方案的可行性,以缓解企业资金压力,保持稳定健康的现金流。

  二、税务信息化

  在短期科技化工具支撑急迫的税务日常工作的同时,企业可借此契机统一设计整体的税务信息化规划蓝图,包括:

  税务信息化建设目标:通过税务信息化建设促进业财税一体化融化,提升集团税务集中管控水平,建立流程统一、口径规范、数据集中的多层级税务管理平台

  税务信息化范围:根据集团实际需求,确定集团税务信息化建设需要实现哪些功能模块

  税务信息化各功能模块建设的优先次序和时间表

  从技术层面评估集团IT基础设施,规划系统框架、软件平台、系统集成方案、系统选型标准和规范等

  从管理层面规划与税务信息化的组织架构、汇报体系、岗位、技能、预算与团队资源投入等

  通过以上工作,使全集团税务信息化工作具备整体方案和方向,在后续期间按步骤按时间节点地有序推进。

  另一方面,在税务系统开发和全面上线之前,也可以考虑前置进行涉税数据梳理工作,统一规划税务数据标准,对税务场景和税务数据进行梳理,确定标准化梳理方案,对前端系统提出改造建议以提高税务数据质量。数据治理为未来税务信息化奠定了良好的数据基础,把前端系统改造提前做好,避免税务信息化实施因为系统改造未到位而延期。

  危、机相伴,严冬过后是春天。通过现阶段技术手段的增益,企业能够在未来形成更敏捷,更有韧性的业务能力,以更加强健的“内功”迎接春暖花开的日子。


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