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房产税地价这个折磨人的小妖精

来源:中国税网(税屋) 作者:小财 时间:2019-09-09 点击:

  《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号,以下简称“121号文”)第三条规定“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。121号文虽明确了从价计征的房产原值应包含地价这一原则,但对地价与房产之间的匹配逻辑或地价分摊方法未做出更多细化的规定,因此衍生出了大量的实务难题及税企争议。

  一、房子拆了调减地价可否?

  甲公司有一块土地,上面盖了两栋自用办公楼——办公楼A及办公楼B(两栋楼结构、面积等无差异,故各分摊一半地价)。现甲公司将A楼拆除,也没有复建的计划,因此甲公司房产税申报中拟将A楼的原值(含分摊的一半地价)予以调减,咨询税务机关意见。(注:实例)

  乍一看觉得没问题啊,房子拆了,没房产了那么对应的土地地价就不应计入房产原值,甲公司的诉求似乎合情合理,但这是个“细思极恐”的问题,举两个例子来说明一下:

  甲公司旁边乙公司有一块差不多的土地(面积、形状、区位等无差异),但乙公司只在地上建了一栋自用办公楼C楼(和A、B楼几无差异)。显然乙公司需要将全部地价纳入房产原值(假设容积率大于0.5),甲公司拆完A楼后,甲乙公司土地及房产实物形态基本一致,同样的实物形态为什么甲公司的一半地价可以不计入房产原值?原来被A楼“占”的土地可以因为A楼的拆除转为被B楼“占”么?从这个例子来看似乎不应该调减地价。

  换个例子,甲公司旁边有一块差不多的土地(面积、形状、区位等无差异),土地由丙公司和丁公司各占一半,丙公司和丁公司在各自土地上都建了一栋自用办公楼,分别为D楼、E楼(和A、B、C楼几无差异)。现在丙公司把自己的楼拆掉了,其土地上无任何房产,是块光地,显然此部分地价可以不计入房产原值。拆完D楼的土地和甲公司拆完A楼的土地实物形态几无差异,丙公司可以不把土地地价计入房产原值,为什么甲公司不可以调减呢?从这个例子似乎又应该调减地价。

  之所以有上面的争议,源头在于房产税从来就没说明过土地和房产之间“占”的关系应该怎么确认,不同的分摊单位(在多大范围内匹配土地及房产)、不同的分摊方法(分摊单位内不同类型的房产类型应该如何分摊土地地价)、房产面积(如建设中、规划调整等)及土地地价(如滚动拆迁的补偿费用)的变动等诸多因素使这个问题的复杂程度甚至超过了土增税清算中的土地成本分摊问题。

  二、临时售楼部的地价是多少?

  在房地产开发项目红线内建造并投入使用的临时售楼部(后续会拆除、不计容)应交房产税,这个毫无疑问,但这个售楼部如何计入地价,却是个难题:一方面售楼部确实“占”了土地;另一方面售楼部是临时且不计容的,逻辑上售楼部天然就无地价,地价应该分摊给那些计容的开发产品及配套设施等(基于地价一般取决于计容面积的假设)。所以部分企业的做法是临时售楼部应计入地价,但地价为0。这个说辞能不能被税局接受是个问号。

  三、露天泳池占用的地价要交房产税么?

  按照现行房产税有关政策,独立于房屋之外的建筑物,如游泳池、烟囱、水塔等,不属于房产,不是房产税的征税对象,其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此,在计算应计入房产原值的地价时,可将露天泳池所占的土地价值进行扣除。问题是如何确认露天泳池的占地面积呢?尤其是房产、非房产设施之间有许多类似道路、绿化之类的“空地”,从“宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”这个规定可知如果没有非房产设施,这些“空地”是要计入房产原值的,即房产原值的占地面积并非通常意义的“占地”面积。那么上述游泳池应该如何确定占地面积,“空地”面积是否也要分摊一部分呢?

  四、分期开发/同一分期内不同业态地价怎么分摊?

  按照税务机关的惯常做法,分期间按占地面积分摊,同一分期内的不同业态地价一般按建筑面积去分摊。上述分摊方法的合理性一致存在质疑,如同一分期内有常规住宅、商业、别墅等业态,由于别墅密度极低,如果按建筑面积分摊地价,会出现常规住宅土地地价单方超过其单方售价的荒唐的情况(注:实例),显然更合理的是按占地面积在别墅与非别墅之间先分割一下地价,至于常规住宅与商业的土地地价没有差异,自然有不合理的地方,但是凡是涉及到分摊的问题,都需要在合理性和分摊的简便性中作个权衡与折中。

  五、滚动拆迁地价如何计算?

  滚动拆迁的情况下,可能边拆边建,整体拆迁还未完成时部分房产已建成投入使用,此时如何估算土地地价,后续土地地价最终金额与前期计入房产原值的估计金额不一致,差异是否追溯调整,是否退补税,是否征收滞纳金?

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