作为城市化进程不可或缺的组成部分，不断妖魔化;百业之首，周期之母的房地产行业正在面临着未有之大变局，笔者认为房地产行业是有机会享受这波增量留抵退税的红利。

01、文件背景及规定

3月21日召开的国务院常务会议，确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，为稳定宏观经济大盘提供强力支撑。故后续出台了《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号)。

为支持小微企业和制造业等行业发展，提振市场主体信心、激发市场主体活力。小微企业适用的为工信部联企业〔2011〕300号。其对于房地产行业的描述：营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业;营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

(注，对于微型企业使用的是“或”的关系)

02、是否符合的推演

众所皆知，大多数情况下房地产的生产周期是超过一年，且增值税纳税义务发生时间和收款时间是割裂的，在现有预售制度下，房地产商是提前收取预收账款，交付才确认营业收入。如果房地产企业要满足这波红利，在满足基础要求外，核心是需要判断房地产企业是否满足小、微型企业的条件。

(注，不讨论尾盘项目，为续销期项目)

其中，核心要解决的问题是预收账款是否为增值税销售额?

摆事实：

1、营业收入文件是指上一会计年度增值税销售额确定，增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。适用增值税差额征税政策的，以差额后的销售额确定。

2、国家税务总局公告2016年第18号：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

3、房地产企业的增值税纳税义务发生时间：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。(实务中一般以交付作为时点)

4、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

列观点：

房地产的预售账款不属于增值税销售额的构成。

主要原因：

1、对于预售阶段，采取预收款方式销售自行开发房地产项目，房地产商取得的是预收款，按照预收款金额来预缴增值税的方式入库，预缴制度是为了平滑入库，基于纳税必要资金下，营改增后规避房地产特殊预售制度纳税义务发生时间后置的问题。

2、房地产的预售款，未满足增值税纳税义务发生时间，从增值税申报表的逻辑中，也不会报在主表中，而是通过附表四填列后倒入主表预缴税款。

3、房地产的增值税销售额需要扣减地价抵减销项部分，在预缴阶段申报时，并不按照此确认销售额，而是直接采用预收账款不含税。

4、如增值税纳税义务发生时点，又如会计准则下的收入控制权转移模型的假设(房地产企业在国内是不具备时段确认收入的假设前提)，绝大多数地产商都是以交付作为收入确认(锁定最终收益)。

03、综上分析

       房地产企业在预售制度下，预售期并没有锁定最终的收益，并不能单纯理解房地产企业预售阶段，已经存在金额较大的预收，即不满足微型企业的判定。同时也不能因主观对房地产行业的天然偏见，不予以适用。