本文全面且详尽地解析了房屋租赁涉及的各种税务问题，不仅涵盖了企业也包括了个人在房屋租赁过程中可能遇到的税种，如增值税、房产税、企业所得税等。这样的全面梳理对于房屋租赁的涉税处理提供了非常实用的指导。

文章还通过案例分析，深入探讨了税务筹划在房屋租赁中的应用。特别是关于租赁合同中免租期和租金拆分的设计，这些筹划技巧不仅能够帮助降低税负，还充分体现了税务筹划的灵活性和实用性。

总的来说，这篇文章为房屋租赁的税务处理提供了宝贵的参考，无论是对于税务从业者、房屋租赁业务相关人员，还是对于一般纳税人，都具有很高的实用价值和指导意义。

01、企业出租房屋要缴哪些税？

一、增值税

1、一般规定

总结一般纳税人注意以下4点：

（1）一般纳税人出租房屋只有在选择一般计税方法的情况下增值税才适用9%的税率。

（2）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（3）一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

（4）住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

2、减免规定

（1）对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

（2）军队空余房产租赁收入，免征增值税。

二、城建税及附加税

三、房产税

1.一般规定

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2.减免规定

（1）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（3）对公租房免征房产税优惠期限延长至2023年12月31日。

（4）2021年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。

四、城镇土地使用税

应税土地面积*适用税额/12

2022.1.1—2024.12.31对小规模纳税人50%减征。

五、印花税

六、企业所得税

房屋租赁与公司其他经营所得合并汇算清缴。

02、个人出租房屋要缴哪些税？

一、个人出租住房怎么交税

1、增值税

个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。(自2023年1月1日至2023年12月31日，其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税)。

2、附加税

城市维护建设税按照实际缴纳的增值税税额的1%、5%或7%计算缴纳。教育费附加按照实际缴纳的增值税税额的3%计算缴纳。地方教育附加按照实际缴纳的增值税税额的2%计算缴纳。

3、个人所得税

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，月租金收入减除实际缴纳增值税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

【注】：财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（2）向出租方支付的租金。

（3） 由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（4）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用为800元；4000元以上的，减除费用为20%。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

4、房产税

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

减免规定：

5、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

6、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

二、个人岀租非住房怎么交税？

1、 增值税

其他个人出租其取得的不动产(不含住房)收入，应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。(自2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额不超10万季度不超30万可以享受免征增值税)。

2、附加税

城市维护建设税按照实际缴纳的增值税税额的1%、5%或7%计算缴纳。教育费附加按照实际缴纳的增值税税额的3%计算缴纳。地方教育附加按照实际缴纳的增值税税额的2%计算缴纳。

3、个人所得税

月租金收入减除实际缴纳增值税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

4、房产税

个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

5、城镇土地使用税

年缴纳城镇土地使用税税额=占地面积*规定的每平方米年税额。

6、印花税

按租金的千分之一缴纳印花税。

【案例解析】

2023年2月底，小松将一套位于济南市的住房出租给小梅，租期半年（2023年3月1日～2023年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元。因房屋门窗损坏，3月，小松支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。

那么，对于该笔租金收入，小松应如何缴纳税款？（已知山东省按照50%幅度减征房产税、附加税费等。）

1、增值税

小松收取半年租金共计9000元，分摊后的月租金收入为1500元，未超过10万元，可免缴增值税，进而免缴附加税费。

2、免缴印花税及城镇土地使用税。

3、房产税

因免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%＝30（元）。

4、个人所得税

由于一次性收取房租，A先生应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。

03、商业房产租赁税收筹划案例分析

商业房产租赁实际操作如何降低房产税及增值税，设计租赁合同就成为其中比较关键环节，商业租赁合同中免租期和租金分成的设计对降低房产税、增值税方法进行浅析。

一、租赁合同免租期设计

一般在签订租赁合同中，商业持有者会约定承租期内给予租户一定时间的前期装修等免租期优惠，但免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视，导致税务稽查，产生滞纳金，甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条：因此企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准；约定“确定”免租期的，可以将给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销售折扣”的形式来处理。因而，关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值，即从价计征缴纳房产税。如考虑实际减免期间带来的犹豫条款修改造成的税收和资金问题，可将付款时间做出约定，以原实际约定付款时间作为节点，以形成流转税的实际纳税义务。

【案例解析】

假设某商业建筑面积150平米、建造成本为500万元，出租的单位面积月租金标准为每平方米120元（月租金18000元），租期1年，承租方要求三个月的免租期（即整个租期租金共计为：18000元/月*9=162000元，按12个月摊薄月租金，月租金即为13500元），商业所在地税务规定房产税从价计征扣减比例为30%。筹划前，免租期（前3个月）出租方每月应承担的房产税（从价计征）为：500*（1-30%）*1.2%/12=0.35万元，租赁期（后9个月）出租方每月应承担的房产税（从租计征）为：18000元/月*12%=2160元。则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：3500*3+2160*9=29940元该情形下可不约定免租期进行筹划，直接按13500元/月确定整个租赁期限的租金标准，均从租计征房产税，则筹划后整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：13500元/月*12%*12=19440元，可实现减税约合10500元。由于免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避“免租期”敏感条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。

二、租赁类别设计

下面举例物业公司租赁合同对于增值税需特别关注的事项

按目前增值税征收政策，物业租赁税率为9%，物业管理一般纳税人为6%，小规模纳税人为3%，因此设计租赁合同时，可以将租金拆分，一部分为租金，剩余一部分为综合服务费，一般按8：2或7：3设计，需要注意的是，需将综合服务费的收取与物业费收取单位约定一致。

与正常物业管理费区别，综合服务费可设定为物业管理公共区域保安、清洁卫生费用，夜间秩序维护费、商业营销活动策划、商业广告发行等。

按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第七条的规定：七、自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。

企业在出租开始时的特殊租赁期间通过采取上述规划方式签订租赁合同，进行合理、有效规划，可适当降低房产税及增值税，出租企业也能找出应对“价格偏低”的合理、正当、有效的理由。此项优惠政策限定条件是生产、生活性服务业占比超过50%，为合理加计进项扣除，可以将物业费、综合服务费、水电费等收入比重调整至50%以上。