无产权停车位有很多种：地上、地下、人防车位。一般来说，车位产权区分三种情形：

一是停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车位的房屋所有权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。

二是开发商在销售小区房屋时已将地下停车位按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车位的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定停车位的使用权。

三是地下停车位是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。

房地产企业转让无产权地下停车位，转让方以及受让方应当如何纳税？

一、增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释）规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。根据上述规定，增值税遵循实质重于形式原则，房地产企业无论是转让车位的所有权还是永久使用权，均按照“销售不动产”税目缴纳增值税，并按销售不动产开具发票。

二、土地增值税。地下停车位属于全体业主所有以及人防车位属于公共设施范畴，其发生的成本费用应当在土地增值税可售面积当中进行分摊，但对无产权的地下车位属于开发商所有的，在土地增值税上应当视同“可售”，应当按照规定分摊成本费用。但在分摊土地成本时，因地下不计容，因此不分摊土地成本。

房地产企业转让无产权车位永久使用权，因车位没有产权并不存在产权的转移，其取得的收入是否计入土地增值税清算收入？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。基于上述规定可见，不能办理产权登记的车库在建成后有偿转让的，应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。虽然其中没有对转让车库永久使用权作出明确规定，但这里的“有偿转让”应按照“实质重于形式”的原则认定，除出售所有权的方式外，还包括转让永久使用权。因此，房地产企业转让无产权车位永久使用权应视同销售处理，纳入土地增值税清算收入。

但在具体实务中，有的地方规定不尽相同，如《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014第3号）规定：无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

三、房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条和第二条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。另据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。由此可见，地下无产权车位也属于房产税的征税范围。关键在于房产税的纳税主体是谁？

房地产企业转让地下无产权车位取得的收入是否视同租金计算缴纳房产税？国家税务总局无明文规定，各地口径不一。如辽宁政策：（1）对地下停车位产权属开发商的，其长期出租或销售地下停车位使用权的，按租金收入从租征房产税，如一次性收取费用的，按年征房产税；（2）对地下停车位产权属人防办的，人防办收取费用符合省局《关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函〔2011〕183号）规定的，免征房产税，不符合上述免税规定的，人防办按收费标准缴房产税；（3）开发商将产权属人防办的地下停车位长期出租或销售地下车位使用权的，属转租行为，不征房产税。

笔者认为：转让地下车位使用权取得的收入并非是租金性质，转让地下车位永久使用权，在增值税上按照“销售不动产”、土地增值税应计入土地增值税收入，都遵循的是“实质重于形式”的原则，所以，在房产税上，房地产企业转让地下无产权车位取得的收入也不应当认定为租金，应当不征收房产税。并且地下车位实质上已发生了转让，受让方取得了收益、处分的权力，因此房产税应当是取得车位使用权人为纳税人。

四、企业所得税。房地产企业在计算企业所得税时，地下车位是作为公共配套还是计入可售面积？转让地下车位使用权如何确认收入？对房地产企业的企业所得税影响之大。

首先，地下停车位是否作为公共配套？如果作为公共配套，其发生的成本在可售面积中分摊，相应会提供已销售房屋的单位成本，相应会减少已销售房屋的利润；反之，如果地下车位作为可售分摊成本，就会降低已销售房屋的单位成本，相应就会增加已销售房屋的利润，并且地下车位一般很难销售或销售比较滞后，因此，地下停车位是否作为公共配套，对企业所得税影响非常巨大。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。也就是说，对于不属于独立建造的地下室均作公共配套处理，也就意味着地下车位的成本应当在地上可售面积中进行分摊。

注意：根据国税发〔2009〕31号文规定，房地产企业成本对象的确认原则：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。因为地下停车位与地上房屋在价格、成本、功能等方面有着很大的差异，因此应作为单独成本对象进行归集后，然后再进行二次分摊。在地下车位成本对象的归集上应当注意：无产权地下停车位因不计容，因此不分摊土地成本。

其次，一次性收取转让车位使用权如何确认收入？企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入，不论款项是否收到都要作当期收入；反之不属于当期收入的，即使收到款项，也不作为当期收入。在实务中，有一种观点认为转让车位使用权一次性取得的收入视同一次性取得的租金收入。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，出租人可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

笔者认为：转让地下车位永久使用权取得的收入与租金还是有本质上的区别，因此分期确认收入值得商榷。但不论是一次性确认收入还是分期确认收入，其成本扣除均为0。

五、受让无产权车位是否缴纳契税。原《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)规定：“对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。”现行政策即《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)规定，“房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。”

较之原政策，现行政策有两点变化：一是现行政策未再强调车位计征契税依据所有权转移变动；二车位适用税率的选定不再依据是否单独计价来判断，而是围绕是否同属一个不动产单元来确定。根据《不动产登记暂行条例》第八条的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。现行政策跟承受的房屋与附属设施同属于一个不动产单元就可以适用相同的契税税率，反之分属不同不动产单元就分别适用税率。比如车位与房屋为一体开发的叠墅、排屋等，因车位连同房屋一并进行了产权登记，因此应当按照房屋相同税率缴纳契税。但对单独购买的无产权车位，因为不存在产权登记，也就不存在“不动产单元”之说，所以不缴纳契税。

六、印花税。首先，转让地下车位使用权不发生产权转移。《印花税法》中的产权转移书据细分为土地使用权出让书据；土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移)。转让车位永久使用权并不发生产权转移，并且不需要到政府管理机关办理登记注册，因此，房地产企业销售无产权的车位不属于“产权转移书据”印花税征税范围。

其次，转让车位使用权不属于租赁合同。车位租赁和转让车位使用权是两种不同的概念：车位使用权转让,是把车位的使用权有偿让渡给别人，车位的所有权、收益权、处置权归受让人；车位租赁是使用权人双方约定的时间内出租给承租人的行为。其特点是使用权在一定时间内转移,并多次按期结算租金，资产的所有权、处置权仍属于出租人。依据我国《民法典》的相关规定，转让和出租属于两种合同法律关系，出租人有权将租赁物出售，但承租人有优先购买权。使用权转让中，转让人无权再将标的物转让。因此，转让地下车位使用权也不属于“租赁合同”印花税征税范围。

其三，从所签订的合同来看，转让车位使用权所签订的合同为“车位转让协议”，而不是“租赁协议”，也不是纳税人为了故意回避印花税而签订为“车位转让协议”。转让车位使用权不属于印花税列举的征税范围，因此不征收印花税。在实务中，如北京市税务局明确：转让车位使用权不属于印花税法“财产租赁合同”列示的征税范围，无论地上、地下车位均不需要缴纳印花税。