房地产企业车位销售与租赁的税务处理是复杂的，它涉及到多种税种和税法的应用。下面将通过一个实务案例，探讨车位销售和租赁的主要税务处理。

案例背景：

某房地产企业（以下简称“A公司”）拥有一批地下车位，其中一部分车位用于销售，另一部分用于租赁。为了更好地理解税务处理，我们将分别讨论销售和租赁的税务问题。

一、车位销售的税务处理

1. 增值税：根据《中华人民共和国增值税法》及相关规定，销售不动产（包括车位）应缴纳增值税。A公司应按照销售额和适用的增值税税率（一般为9%或5%）计算应缴税款，并开具增值税发票。

2. 土地增值税：如果销售的车位位于土地增值范围内，A公司还需要缴纳土地增值税。土地增值税的计算方法相对复杂，一般根据土地的增值额和适用的税率（通常为30%至60%）来计算。

3. 企业所得税：A公司从车位销售中获得的收入应计入其营业收入，并按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。企业所得税的税率一般为25%。

二、车位租赁的税务处理

1. 增值税：对于车位租赁，A公司需要按照租金收入和适用的增值税税率（一般为5%）计算应缴税款，并开具增值税发票。

2. 房产税：如果车位属于A公司的房产，那么A公司还需要按照租金收入的一定比例（通常为12%）缴纳房产税。

3. 企业所得税：与车位销售类似，A公司从车位租赁中获得的租金收入也应计入其营业收入，并缴纳企业所得税。

三、特殊情况的税务处理

1. 人防车位：如果销售或租赁的车位属于人防车位，那么税务处理可能会有所不同。根据一些地区的政策，人防车位的产权可能归国家所有，企业不能办理权属登记。在这种情况下，出租人防车位取得的收入可能不纳入土地增值税的征税范围。

2. 免费停车位的税务处理：如果A公司为促进房屋销售，免费向购房者赠送车位使用权，那么这部分免费赠送的车位可能被视为销售房屋的附加条件，而非真正的赠送。因此，A公司可能需要按照相关规定缴纳土地增值税和增值税等税款。

四、税务筹划建议

1. 合理定价：A公司应根据市场情况和税收政策，合理定价车位销售和租赁价格，以降低税负并增加利润。

2. 充分利用税收优惠政策：A公司应关注并充分利用国家和地方政府发布的各项税收优惠政策，以降低税负。

3. 合规操作：A公司在进行车位销售和租赁时，应确保所有操作符合相关法律法规和税收政策的要求，以避免不必要的税务风险。

总之，房地产企业车位销售和租赁的税务处理是一个复杂而重要的问题。通过合理的税务筹划和合规操作，企业可以降低税负并增加利润。

真实摘要：无产权车位是指没有所有权凭证的停车位，意味车主不具备该车位的完整财产所有权，常见形式诸如人防车位、全体业主共有的车位或仅提供长期使用权的车位。获取这类车位一般仅能通过租赁途径，不可进行产权交易。实务中，无产权车位在不同税种下如何处理，通过以下实务案例与大家一起学习探讨。

案例概要

甲房地产有限公司于2016年4月在发改部门进行A项目的立项。项目于2016年4月20日正式开工，2017年2月取得预售许可证。

甲房地产企业将无产权地下车位进行出租，租赁合同约定租期为20年，租金8万元（租金需一次性付清）；同时承诺租期届满后该车位继续供业主无偿使用。根据上述信息，试分析甲企业出租车位在不同税种下的处理方式。

案例解析

1. 增值税：甲企业虽然与业主签订了租赁合同，但是租赁期满后业主仍旧可以无偿使用该车位。实质上是将车位的永久使用权转让给业主。按照实质重于形式原则，做销售不动产处理。

2. 企业所得税：甲企业出租无产权车位，收取经济利益；应当按照开发产品进行处理，在一次性收取租金的同时结转开发成本。

3. 土地增值税：销售无产权车位永久使用权，需区分车位是否为人防车位或者公共配套设施；若按照实质重于形式原则的话，转让永久使用权应当按照视同销售处理，在确认收入同时确认结转成本。但同时也需要结合当地政策来确定无产权车位，特别是人防车位是否纳入清算范围。

总结归纳

出租无产权车位，在增值税和企业所得税按照实质重于形式原则，在确认收入同时结转成本。鉴于车位的开发成本较大，往往会有倒挂状态。在通常对于无产权车位的处理中会有以下两种：一是将无产权车位计入清算范围，再确认收入同时结转成本；二是无产权部分不纳入清算范围，其相应的开发成本做预留。

处理无产权车位的土地增值税清算时，关键是要事先明确当地税务机关的口径，特别是人防和机械车位是否包括在清算内。

本案例引用的政策依据及条款

说明

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第十七条

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第十三条

大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号）

四、转让无产权地下车库(位)征收土地增值税

关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规[2015]8号）四、关于车库（车位、储藏室等）问题