在土地增值税上，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。转让旧房扣除项目金额计算方法可以总结为如下三种：一是重置成本评估模式；二是发票金额加计模式；三是核定征收模式。转让旧房重置成本评估模式下，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。转让旧房在计算土地增值税时，与转让旧房有关的税费包括取得环节缴纳的各项税费以及转让环节缴纳的各项税费。各项税费是否允许土地增值税税前扣除？

一、受让环节缴纳的契税。1.受让土地缴纳的契税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，土地增值税计算增值额的扣除项目包括“取得土地使用权所支付的金额”，“取得土地使用权所支付的金额”是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。购进土地缴纳的契税，属于取得土地使用权支付的金额，所以可以计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.受让不动产缴纳的契税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

二、受让环节缴纳的耕地占用税。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算增值额的扣除项目中，其中包括“土地使用权所支付的金额”、“开发土地的成本、费用”。“开发土地的成本、费用”包括“土地征用及拆迁补偿费”，“土地征用及拆迁补偿费”包括“土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等”。因此，转让旧房，对其受让土地环节缴纳的耕地占用税，允许作为计算增值额的扣除项目。

三、受让环节缴纳的印花税。受让土地环节缴纳的印花税，属于“取得土地使用权所支付的金额”，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除；受让不动产如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。

四、转让环节缴纳的增值税。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。因此，营改增之后，企业转让不动产计算缴纳土地增值税，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。

五、转让环节缴纳的附加税费。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。营业税金及附加强调的是缴纳。 (一)城市维护建设税及教育费附加的扣除，国家税务总局公告文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

六、转让环节缴纳的地方教育费附加。销售不动产缴纳的地方教育费附加是否允许土地增值税税前扣除，目前观点不一。本人观点是允许扣除。理由如下：

首先，需要指出的是，教育费附加征收的依据是《国务院关于征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号），地方教育附加在全国统一征收的依据是《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）。地方教育费附加经财政部在全国范围内统一规定的日期是在2010年，晚于土地增值税开征时点，上述土地增值税规定中未列有地方教育费附加也就不足为怪。因此，如果简简单单地根据土地增值税实施细则可扣除项目中规定的是教育费附加，而认定地方教育费附加不得在税前扣除，缺乏一定的说服力。

其次，地方教育费附加与教育费附加在开征意图、征收机关，使用管理制度、计征依据方面均一致，两者并无实质性区别：

（1）开征目的都是为了地方教育的发展而筹集资金；

（2）都纳入预算管理，实行专款专用；

（3）地方教育费附加由税务机关在征收教育费附加的同时征收。

（4）都是以增值税、消费税、营业税（已取消）为计征依据。

另外，财综〔2010〕98号明示，地方教育费附加是在《国家中长期教育改革和发展纲要（2010-2020年）》指导下为进一步加快地方教育发展而在全国范围内统一规定的，因此笔者倾向于认为，2010年统一开征时国家对地方教育费附加的定位更倾向于是在原有教育费附加基础上的阶段性补充征收。另外，从会计处理角度来看，根据《小企业会计准则》(财会〔2011〕17 号)和《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》，教育费附加和地方教育费附加的处理方式都是为，借记营业税金及附加（营改增后改为“税金及附加”）、贷记应交税费科目。地方教育费附加与教育费附加虽名目不同，但在实务中，并没有明显的区分。

再者，笔者认为，准确地把握“与转让房地产有关的教育费附加，也可视同税金予以扣除”该项条款背后立法者的意图，我们更应当将关注的重点放在“与转让房地产有关”这几个字眼上，至于是“教育费附加”还是说”地方教育费附加”，其本质上都是政府部门收取的费用，根据土地增值税原理，既然该税种是就流转环节的土地“增值额”征税，那么发生的与转让房地产相关的合法、合理费用都应当在税前得以扣除，纳税义务人只需就增值的部分承担税负。出于税收法定和便于执法的考量，具体能够扣除的项目应当在条例中明确列示。但是如果实践中我们僵硬地按照条例规定执行，也可能会与立法的本意相违背。

当然，以上只是笔者的个人观点，建议企业在实务操作中，一方面，先测算地方教育费附加扣除前后，土地增值税的整体税负的变化，毕竟扣除额会影响增值率，而增值率的大小会直接影响到土地增值税的适用税率；另一方面，积极与主管税务部门沟通，争取能在土地增值税税前扣除地方教育费附加。

七、转让环节缴纳的印花税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，非房地产开发企业转让旧房计算土地增值税时，印花税是单独作为税金项目扣除的。