分期付款方式购买的旧厂房如何财税处理?
案例:A公司购买B公司的旧厂房,土地及房屋作价3000万元(无法区分土地和房屋价值),按照双方约定,购房款采取分三年分期支付。分期付款方式购买的旧厂房如何财税处理?
一、购买旧厂房是否必须区分土地和房屋价值?《会计准则第6号---无形资产》规定:“企业外购的房屋建筑物,实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值,则应对支付的价款按照合理的方法(一般按公允价值)在土地和地上建筑物之间进行分配;如果确实无法合理分配的,应全部作为固定资产核算。”因此,在《企业会计准则》下,土地使用权一般应在无形资产科目核算。但对外购的房屋建筑物如果确实无法合理分配的,应全部作为固定资产核算。本案中,因购买的旧厂房无法区分土地和房屋价值,因此,购买旧厂房所包含的土地价值应一并计入“固定资产”核算。
在企业所得税上,土地摊销年限和固定资产折旧年限不是一致的,但对于无法区分房屋和土地价值时,企业所得税应当如何处理?企业所得税并没有作出明确规定。根据企业所得税规定,税法有明确规定的,按税法规定执行;税法没有规定的,一般可按财务会计制度执行。因此,购买的旧厂房确实无法合理分配的,应全部作为固定资产核算,按照固定资产折旧的规定进行税前扣除。
二、购买旧厂房的折旧年限如何确定?从会计核算的角度来看,根据《企业会计准则第4号--固定资产》第十五条规定,企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的使用寿命,固定资产的使用寿命不得随意变更。但是,企业至少应当于每年年度终了,对固定资产的使用寿命进行复核,使用寿命预计数与原先估计数有差异的,应当调整固定资产使用寿命。所以,购买的旧厂房的折旧年限,是由企业进行合理确定,不要考虑企业所得税规定的折旧年限。
在企业所得税上,《企业所得税法实施条例》规定,房屋、建筑物的折旧年限为20年。对企业购入的旧固定资产,其折旧年限可按不短于《企业所得税法实施条例》规定的最低折旧年限减去已使用年限后剩余年限计提折旧。因此,企业应提供所购买旧房已使用年限的证据。比如购买的旧厂房已使用10年,则应当在剩余的10年内折旧税前扣除。
三、购买旧厂房计提折旧是否预计净残值?预计净残值,是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态,企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。《企业会计准则第4号--固定资产》第十五条规定,企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定,不得随意变更。但是,企业至少应当于每年年度终了,对固定资产的预计净残值进行复核,预计净残值预计数与原先估计数有差异的,应当调整预计净残值。
在企业所得税上,根据企业所得税税法的规定,企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定,不得变更。也就是说,企业所得税对固定资产是否预计净残值没有硬性规定,但如果在固定资产初始计量时预计了净残值则不得变更。但会计上并非是绝对不得变更,由此会形成税会差异。
四、购买旧厂房原值如何确定?《企业会计准则第4号--固定资产》第八条规定,外购固定资产的成本,包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。因此,为购买房子所支付的买价、支付给中间人的佣金、买方契税、买方印花税、买卖合同交易税费及合同鉴证费、抵押合同交易税费及合同鉴证费、权证办理费用等应当计入固定资产原值。另外,《企业会计准则第4号--固定资产》第八条规定,购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付(付款期限在一年以上),实质上具有融资性质的,固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额,除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予资本化的以外,应当在信用期间内计入当期损益。
在企业所得税上,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十六条规定:“企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。前款所称历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。”第五十八条规定:“外购的固定资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。”由此可见,固定资产确认的原值与会计是一致的,但对分期付款方式购买的固定资产,企业所得税是根据应支付的价款为基础作为计税基础,并且企业所得税不认可融资费用。但会计购买固定资产付款期限超过一年以上的,是以购买价款的现值为基础确认固定资产的会计基础,融资费用确认为财务费用,由此会形成税会差异。