2024年4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。中央政策出台后，有的地方政府以选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在本地行政区域征集的已建成未出售的商品房用作保障性住房。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。征收开发的商品房作为保障性住房，被征收方如何缴纳增值税、土地增值税？征收方是否缴纳契税？征收方与被征收方是否缴纳印花税？

一、增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”免征增值税。以及《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。根据《物权法》第148条的规定，收回国有土地使用权的补偿，分为两部分，一是该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，二是退还相应的出让金。房屋及其他不动产给予补偿是收回国有土地使用权补偿的分项明细，国有土地使用权的补偿包括对房屋及其他不动产给予补偿。

但在实务操作中，征收开发的商品房作为保障性住房免征增值税很难达到条件：一是征收主体是国有企业，而不是政府或政府职能部门或土地收储中心。二是免征增值税的纳税人应当取得县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件或者土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件为前提。征收开发的商品房作为保障性住房不可能出具收回土地的文件。所以，国有企业征收房地产企业开发的商品房作为保障性住房，房地产企业应当依法按照销售不动产缴纳增值税。

二、土地增值税。《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2019年第61号）、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）规定：企业事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但对于房地产开发企业销售新建房屋作为保障性住房的是否免土地增值税未作出规定。保障性住房并未被作为一个单独的土地增值税清算单位，税务机关对其土地增值税清算时，会将其归入普通住宅类，与普通住宅一起计算缴纳土地增值税。如果因国家建设需要依法征收、收回的房地产，也可以免征土地增值税。但这一规定也与征收开发的商品房作为保障性住房的直接关联性不强。

征收开发的商品房作为保障性住房是否预缴土地增值税？以湖北省为例，根据《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（国家税务总局湖北省税务局公告2018年第6号）规定，房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。因此，房地产开发企业销售新建房屋作为保障性住房可以不预缴土地增值税。

三、契税。《‌财政部 税务总局住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）规定，‌对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，‌免征契税。这里需要注意的是：以国有企业作为收购主体，该国有企业必须要增加经营范围，负责保障性住房的分配、运营、使用、退出和管理。 

四、印花税。根据《‌中华人民共和国印花税法》‌的相关规定，‌不动产产权发生转移时，‌纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税。‌这意味着，‌当房地产企业销售房屋，‌即不动产产权发生转移时，‌需要缴纳产权转让印花税。‌但根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）规定：对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税予以免征。