2009年02月06日
收取租金何时确认收入及缴纳税款
问：我单位有一座闲置房产，对外出租，合同约定按年收取租金，每年收取一次。但由于种种原因，总不能按时收取。请问：
1、我们应该按合同约定确认收入还是在收到款项时确认收入？
2、如果按合同约定确认收入，那么就必须挂应收款，而且极有可能出现无法收回？怎么办？
3、相关税金又应该何时交纳哪？
答：根据贵公司提交问题情况，分别就应纳税种和相关事项处理做以下答复：
一、租金收入应缴纳的税种
1、营业税
《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号）第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
2、企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法》第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（六）租金收入；
根据上述规定，贵公司出租房屋收入的确定，应按合同约定承租人付款日期，即使在合同约定日期没有收到租金，也需确认应纳税的营业税和企业所得税。
二、 无法收回租金的税务处理
当租金不能收回时，应根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定处理：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十二条规定：企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。
企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。
贵公司发生无法收回的租金，符合企业所得税法中据称“坏帐损失”，在税前扣除前，目前仍应参考《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令2005年第13号）有关在审批中所需资料和证明等。
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