2009年12月10日
房地产节税窍门多
房地产节税窍门多
A房地产开发公司每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。
通过对A房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案：
1、资金筹措的纳税筹划
A房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（1）通过金融机构融资A房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元。该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元（120×33%）。
（2）通过发行债券融资对于上述项目，如果A房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元（150×33%）。
2、收入确认的税收筹划
A房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5%=20（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。
3、土地增值税的筹划
A房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中，普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中，普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算，A公司应缴纳土地增值税为：
增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200（万元）。
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000－8000）×30%=600（万元）。
豪华住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）。
应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元）。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键，就是通过适当减少销售收入，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。
4、闲置房地产投资筹划
A房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。
假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为400万元。
下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2。
（1）采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1；
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1；
城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%×5%Xl＝0.35%X1；
教育费附加：3%×5%X1＝0.15%X1；
印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1%X1；
所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%×（X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1）=31%X1
总体税负Y1＝营业税＋房产税＋城建税＋印花税＋所得税＋教育费附加＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1
（2）采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）K＝0.0084K；
土地使用税（此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元／平方米）：假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L；
所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X2×33%=33%X2；
总体税负Y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
（3）寻求税负均衡点由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。
当二者税负相等时，有0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2X2=（48.6X1-0.84K-70L）/33在利用房地产进行投资时，可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：
若预期联营的收入X2＞（48.6×租金收入-0.84×房产原值-70×实际使用面积）/33，则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；反之，则应采取租赁方式。
对于A房地产公司，400万＜（48.6×180万－0.84×800万＋70×200）/33，采取租赁方式可以节税。当然，这里仅仅考虑了税负因素，在具体财务决策时，还要考虑投资风险、合同约束等因素。
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