2010年04月07日
房地产企业预提成本并税前扣除问题
房地产企业预提成本并税前扣除问题
《房地产开发经营业务企业所得税征收管理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条允许计入计税成本的预提（应付）费用包括：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。
为使读者充分理解上述政策，做好年度纳税申报，对于目前各地在执行国税发[2009]31号文过程中关于预提成本扣除比较有代表性的观点笔者总结如下：
1.《山东省青岛市地方税务局2009年度企业所得税业务问题解答》明确出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的处理以及如何界定资料“充分”规定：根据国税发[2009]31号文件第32条企业，企业2009年度汇算清缴时，可以根据规定预提工程成本。
年度申报预提工程款计入销售成本计算扣除时，应提供正式的出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证明、出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等。
2.江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发[2009]第079号）关于预提（应付）费用规定：
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。
（二）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。
（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。
（四）房地产开发企业当年度按《通知》第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》3.《大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）明确：按国税发[2009]31号文规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。
4.辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（辽地税发[2009]51号）明确：《办法》第三十二条第一款规定出包工程未办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但应提供工程预（决）算书、工程施工合同、建设工程结算书等证明资料，否则不得预提该项费用。该项预提费用最高不得超过合同总金额的10%，发票不足金额不超过合同总金额10%的，按发票不足金额预提。
《办法》第三十二条第二款规定公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。
《办法》第三十二条第三款规定企业可以预提报批报建费用、物业完善费用，企业提取该项费用应以政府相关部门出具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。
《办法》第三十五条规定，开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关可对符合《办法》第三条规定条件的开发产品按应结转营业收入的85%确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征管法的有关规定对其进行处理。
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