2014年09月16日
不同增值率房产的分开与合并筹划
由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，如果对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。
例如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？
（1）分开核算时：A房产的增值率＝（300－200）÷200×100%＝50%，适用税率30%；应纳的土地增值税为：（300－200）×30%＝30（万元）；B房产的增值率＝（400－100）÷100×100%＝300%，适用税率60%；应纳的土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30＋145）
（2）合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）÷300×100%＝133.3%，适用税率50%；应纳土地增值税为：（700－300）×50%－300×15%＝155（万元）
通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。
从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能作出选择。
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