2016年01月26日
当前契税征管中存在的问题及解决对策
契税是土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。按现行分税制财政体制，契税全部属于地方财政收入。近年来，各级契税征收机构十分重视契税的征收管理工作，征收手段和各项管理工作逐渐加强，随着契税征收源头控税机制不断完善，以及协税护税部门依法行政意识的提高，契税收入逐年增长，目前已占地方财政收入的10%左右，是地方税种的重要主体税种之一。虽然契税征管工作取得了很大成绩，但当前契税征管工作中切实存在一些不可忽视的问题应引起我们足够重视，并采取相应措施逐步加以解决。
一、当前契税征收中存在的主要问题
（一）财政部门负责契税征收管理，在当前状况下存在许多弊端。财政部门是地方政府的主要经济部门，既负责征收税款，又主要负责财政支出管理，受地方政府干预较多，容易出现以下问题：1、设置税款过渡户，虚增收入或压延入库，人为调节入库税款数额。设置税收过渡专户是违反税收征收管理规定的，也正是因为过渡户的存在使调节入库进度成为可能，加上财政结算体制的原因，造成虚增收入、税款不及时入库，甚至结转下年度入库，人为调剂税收收入进度、甚至不同税种间互相混库。2、由于受不规范的税款减缓免等人为因素影响，税收会计账务处理不规范，随意增加一级会计科目，造成税收征收很难按照规定设置会计科目，不得不自行增加会计科目，如增加“应收账款”、“银行存款”等科目，或者会计科目设置混乱，或者税收账与其他账混记等。
（二）对二手房交易申报价格没有形成有力的监督制约办法和机制，普遍存在二手房计税价格偏低和难以合理认定的问题。当前有的县市房地产评估中介机构并没有脱钩，仍然依附于政府机关，征收机关单纯依赖于没有脱钩的房地产评估机构。征管部门若参照基准地价或委托其他有资质的评估机构评估，国土、房管部门又不认可，征收工作面临较大压力，无法真正做到征收机关核定计税价格。
（三）政府及有关部门的协作配合不到位，造成税款流失。一是政府以招商引资名义减免税费或者政府以会议纪要形式减免特定项目有关税费，这在财政部门管理的两个税种中是较为普遍的现象。造成这一现状的原因，说到底关键在于税收征管体制。二是部门协调配合不力，难以全部做到“先税后证”。有的房管与土地两部门有意无意越权减免税。其一一方面，用地单位不办理征地手续，违法用地；另一方面，用地单位办理了征地手续，但在后续的实际操作中，故意超规划多用地。国土部门稽查机构在处理违章用地案件，补办征地（用地）手续并进行处罚时，时常忽略补征契税问题，没有将违法用地案件信息及时传送给契税征收机关，使契税征收工作出现盲区。其二是个别部门存在本位主义，依法行政意识淡薄，未按规定执行“先税后证”政策，对证照的完税情况审核不严，以证控税措施落实不到位，出现“跑件”问题；其三有的部门缺乏合作精神，不向契税征收机关定期传送房地产办理信息，征收机关不能全面掌握房地产交易的整体情况，源头控税机制落实不全面；其四房管部门认为法定减免，如房改房的免税等，不需要征收机关审批，造成不符合免税条件者漏税；其五个别办证人员法律意识淡薄，为谋取小团体或个人的私利，私自办理未完税的房屋、土地证，造成国家税款的流失。
（四）征收机关工作人员由于政策水平不同，审核不严，有漏征、少征、减免税款现象。减免手续不完备，没有按照税收减免管理权限上报审批减免。有的虽然符合减免条件，但没有根据税收减免管理权限上报审批。
（五）由于征收一线人员不足，普遍存在以下征收盲点：
1、金融机构抵债取得不动产的契税征收工作尚未开展。近年来，金融机构对到期信贷采取了严格的不动产抵债措施，用土地、房屋权属抵债时有发生。抵债后土地、房屋权属已实质发生转移，应视同土地、房屋买卖，按规定应照章缴纳契税。但由于过去契税收入额度小，加之对其征收工作重视不够，税法宣传力度薄弱，造成金融机构对以资抵债资产缴纳契税的认识不高，往往对缴纳契税产生抵触情绪，契税征收工作阻力较大，漏缴契税现象比较普遍。
2、房屋拆迁契税征收工作有待加强。随着旧城改造规模的扩大，房屋拆迁工程不断增多，旧房拆迁时，动迁房屋权属由原房主转移到地方政府土地储备机构（或政府拆迁部门），其行为属于先买房后拆迁。根据国家税务总局有关规定，应按实际支付给动迁户的拆迁安置补偿费为计税依据，由政府有关部门照章缴纳契税。但由于目前契税源头控税机制还没有涉及到城市规划、工程监管等部门，契税征收机关无法掌握旧房拆迁的规划和工程进展信息。而旧房拆迁工程时点性强，一旦拆迁工作完成以后，动迁户情况和拆迁安置补偿费基础资料很难收集齐全，契税征收机关无法核定计税依据，造成国家税收流失。
3、契税及房地产税收中的营业税等有关税种征收管理体制仍未统一。根据税收政策规定，契税征收过程中发生的其他税种主要有：印花税，包括权属转移书据所载金额万分之五的印花税和权利证照印花税；个人购买不足5年的住房，对外销售时的营业税及附加以及非住房出售时的营业税及附加；个人住房转让所得征收的个人所得税；个人转让非普通住房征收的土地增值税。而现行税收管理体制下，财政部门负责契税征收，尚无上述税种征收职能，且契税征收具有一次性的特点，纳税人完纳契税后，整个纳税环节就执行完毕，将不再受其他税种征收管理机构的制约。虽然国家税务总局专门下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），但由于目前全国契税仍由财政征收管理的较多，实际执行中已经大打折扣，契税征收机关在征收契税时不能或难以及时征收房地产相关税种，势必造成相关税款的流失。
二、解决问题的对策
（一）调整契税征收管理体制。这是改变目前契税征管工作较为被动的治本之策，也是全面落实《中华人民共和国税收征收管理法》的必然要求。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关。至2008年1月1日，财政部门只有一个税种——契税征收存在征管依据，那就是部分省政府规定的契税征收机关为财政机关。为节约税收征收成本，理顺税收征管体制，省政府完全可以确定由地方税务机关征收，这样不仅使契税征管能更好地利用税务部门多年来形成的成熟经验，也能极大减少地方政府的行政干预，实现自主行政执法。
（二）加强领导，提高对契税征收工作的认识。契税已从过去的小税种，逐渐增量为一个中型税种，且收入额度将逐年增长。作为一项地方财政收入，必将对提高地方经济实力，促进经济发展起到积极的促进作用。地方政府可将契税作为扩大税源、提高地方财政收入的一个突破口，带动耕地占用税、房产税乃至其他税收的增长，实现地方经济稳步快速发展。
（三）进一步加强契税监督检查力度，提高两税征管水平。应进一步强化契税执法检查力度，监察、财政督察部门为主，抽调税务、建设部门人员组成联合检查组，对国土、房管两部门定期和不定期进行检查，通报两税检查情况。做到依法依率足额征收，防止税款流失。
（四）建立健全源头控税机制，防止税款流失。契税的征收需要国土、房产、规划、工程开工监管等多个部门的配合。因此，在原有契税征税窗口基础上，地方政府要协助契税征收机关与规划、工程开工监管等部门建立征收协调机制，或建立委托代征机制，健全全方位的源头控税体系，严格落实“先税后证”、“以证控税”政策；房产和物价部门要联合调查、测算，定期公布本区域住房平均交易价格，规范交易秩序和房屋市场交易行为；契税征收机关应抓住当前契税征管职能转换这一契机，适时调整契税征收机关的税种征收范围，从根本上解决契税征收中的跑冒滴漏问题。
（五）加挂“先税后证”程序，增强技术监控手段，加强与国土、房管部门的协调，提升协作配合层次。目前，国土、房产、规划、工程开工监管等部门审批过程均实现了计算机管理，配备了相应的管理软件。财政部门要安排专门预算，切实解决三部门连网问题，争取尽快完成更新契税征管系统，及时连通网络传递有关信息，使信息互通共享，真正做到“先税后证”。在各部门办证软件中加挂“先税后证”监控程序，保证任一个待批项目计算机数据在未正确体现缴纳契税金额的情况下，就无法进行项目签批或输出打印证件，达到杜绝人为干预的目的，有效遏止“跑件”问题，从根本上解决个别办证人员私自办理未完税证照，造成国家税款流失的问题。上级征收机关每年最少组织召开一次三部门同时参加的契税征管工作会议，对各县市区难以协调的问题加以干预，帮助协调解决。
（六）加大宣传力度，提高依法纳税意识。契税征收机关要加强对一线征管人员的业务培训，提高房地产税收政策水平。聘请税收专家讲课，拓宽知识面，使征管人员不仅懂得房地产相关税收知识，还要懂得房地产交易、评估方面的知识，提高工作能力和业务水平。征收机关要强化税法宣传和工作人员的培训力度，对于特殊的税收政策，如金融机构以资抵债缴纳契税等规定，可以定向召开专门的税法宣讲会议，组织一线征管人员学习有关的契税政策，使广大纳税人税收政策清晰，纳税意识自觉，充分认识到纳税光荣、漏税可耻、偷税抗税违法的实际含义。
（七）强化协税护税管理，促进税收稳定增长。地方政府要从增加地方财政收入的角度出发，及时制定出台有关协税护税的规定，规范契税征收机关与协税护税部门之间的关系；办理证照部门要定期向征管部门传递证照发放信息，保证契税征收机关全面掌握税源及契税征缴入库情况；综合监管部门要定期或不定期地对协税护税部门的工作进行考核评定，落实监督奖惩机制，促进契税收入的稳步增长。
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