2015年10月28日
合同的错，还是会计的错？
某房地产开发有限公司（以下简称A公司）成立于2010年，企业所得税由地税部门主管并实行查账征收方式。2014年9月，市地税稽查局对A公司实施税务检查，并下达《税务处理决定书》及《税务行政处罚事项告知书》，A公司对税务处理
决定存在争议的事项如下：
1.A公司的开发项目“国际家园”分三期开发，一期工程于2013年4月12日领取《商品房预售许可证》。检查发现，A公司于2012年12月20日与建筑商签订了“以房抵债协议”，协议约定：
（1）一期项目总建筑面积5万平米，其中1万平米（具体房号、面积、单价略）以均价12000元/平米抵偿应付建筑商工程款；
（2）该1万平米，如果建筑商找到实际购房人，由A公司与实际购房人签订商品房销售合同，购房款全额用于偿还建筑商工程款，实际售价超过12000元/平米的部分，作为开发商延期支付工程款项的利息，归建筑商所有；
（3）截止到该1万平米商品房可办理房产证过户之日，尚未销售的房产由A公司与建筑商以12000元/平米的售价签订商品房销售合同，将房产过户给建筑商；
（4）截至2012年12月20日，A公司账面欠该建筑商工程款15000万元，除上述“以房抵债”12000万元外，剩余3000万元于本协议签订之日起一周内付清。后期发生的工程款项仍按照原工程承包合同约定的工程进度及支付时间履行付款义务及承担违约责任。
A公司于2012年12月31日根据上述协议及付款凭证，作分录：
借：应付账款—建筑商15000万元
贷：预收账款—建筑商12000万元
银行存款3000万元
A公司与建筑商找到的实际购房人签订商品房买卖合同时，根据收取价款借记“银行存款”，贷记“预收账款”科目，A公司将售房款归还建筑商时，借记“预收账款-建筑商”，贷记“银行存款”。截至检查日，“预收账款-建筑商”科目贷方余额9000万元。A公司与购房人签订的预收账款均已申报缴纳营业税及附加、土地增值税，并按主管税务机关规定的计税毛利率计算应纳税所得额，办理企业所得税预缴及汇缴手续。对“预收账款-建筑商”贷方余额9000万元未作纳税申报处理。
对此，A公司认为：只要建筑商能够找到购房人，A公司将用售房款归还建筑商，故不应对此征税，“预收账款-建筑商”贷方余额应于A公司与建筑商签订了商品房销售合同时才需缴纳相关税费。
税务机关认为：根据《营业税问题解答(一)》（国税函[1995]156号）第九条规定，以房屋抵偿债务，应视同销售不动产征收营业税；同时根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十四条、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第八、第九条等文件规定，房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税纳税义务发生时间为取得预收账款的当天。同时根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条、《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）等文件规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税、土地增值税、企业所得税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的相关税费。据此，要求A公司对“预收账款-建筑商”贷方余额9000万元补交营业税及附加、土地增值税、企业所得税1021.50万元，同时根据《税收征收管理法》第三十二条规定，从税款滞纳之日起加收滞纳金。
2.A公司在2013年4月12日领取《商品房预售许可证》之前，已与43位个人签订了《房屋认购书》，并收取购房诚意金1500万元，A公司给43位个人分别出具了收款收据。协议中明确了具体房号、面积、单价，协议同时约定，待A公司领取《商品房预售许可证》之后15日内书面通知个人与A公司签订商品房销售合同，个人在收到A公司书面通知之日起满30个工作日若不与A公司签约，A公司有权将其选定的房屋销售给第三方，购房诚意金无息退还给个人。A公司有关账务处理为：收到购房诚意金时，借记“银行存款”，贷记“预收账款-诚意金”；签订商品房销售合同时，借记“预收账款-诚意金”，贷记“预收账款-购房款”；退还购房诚意金时，借记“预收账款-诚意金”，贷记“银行存款”。
截至税务机关检查日，“预收账款-诚意金”科目贷方余额800万元，未申报缴纳营业税及附加、土地增值税、企业所得税，A公司不缴纳税费的理由与“预收账款-建筑商”相同。
税务人员认为：应对“预收账款-诚意金”增加额征税，“预收账款-诚意金”减少额办理退税，要求对“预收账款-诚意金”贷方余额800万元补交各项税费90.8万元，并从税款滞纳之日起加收滞纳金。
3.“国际家园”一期开发产品5万平米中，3万平米为毛坯房，2万平米为精装修房，精装修房平均售价16000元/平米，装修成本平均1500元/平米。2013年9月，公司因急于还贷，采取“买房送装修”促销活动，对剩余尚未销售的20套精装修房，每平米降价1500元，商品房销售合同中明确：“房价14500元/平米，装修无偿赠送”。对赠送装修成本的会计处理为：
借：营业外支出-捐赠312万元
贷：开发成本-建筑安程费-精装修工程费312万元
企业财务人员认为：捐赠支出计入营业外支出是会计准则的要求，但上述捐赠与生产经营有关，应当允许在税前扣除。
税务人员认为：企业的解释“合理不合法”，上述捐赠行为属于非公益性捐赠，根据《企业所得税法》第十条规定，非公益性捐赠不得在税前扣除。
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