2011年03月09日
评估价不能作为土地增值税扣除依据
评估价不能作为土地增值税扣除依据
A工业企业以2000万元的价格出售1幢办公楼，账面原值为300万元，累计折旧30万元。土地性质为商业用地，取得时土地成本较低，只有120万元，A企业以取得时支付土地出让金等原始凭证由于历时较长、档案管理混乱找不到为由，委托某资产评估公司进行评估，土地评估作价为800万元。按照成本法对该办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新率为70%.A企业支付评估费8万元。
A企业转让办公楼共缴纳营业税税金及附加111万元，在土地增值税纳税申报时，按房屋评估后的重置成本×成新率+土地的评估价值确定的土地增值税扣除项目=500×70%+800+111=1261(万元)，申报土地增值税232.55万元。
主管税务机关认为A公司土地增值税扣除政策适用错误，应重新申报。
1.扣除项目不准确。根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。其中，旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)对转让旧房如何确定扣除项目金额的问题作出规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时，未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
所以，A公司不能按照评估价值虚增扣除成本，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除。不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。A公司土地扣除成本为零。
2.应缴土地增值税的计算过程。
(1)A企业办公楼转让收入2000万元
(2)办公楼评估价格(不含土地部分)=500×70%=350(万元)
(3)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0
(4)与转让房地产有关的税金=2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5%.=111(万元)
(5)支付评估费用8万元
(6)扣除项目=350+0+111+8=469(万元)
(7)增值额=2000-469=1531(万元)
(8)增值率=1531÷469=326%
(9)应纳土地增值税=1531×60%-469×35%=754.45(万元)
由于A公司不能提供已支付地价款的合法凭据，不允许扣除取得土地使用权所支付的120万元，致使该办公楼的转让行为多缴纳土地增值税。
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