2021年04月23日

这个房屋租赁业务,出租方、承租方和税务局都很难

 张三在A市买了一套商铺,将其出租给李四,李四一年支付租金200万元。但张三不是A市人,而是B市人,经常居住地也在B市。

  一、张三难,税款如何计算?

  正常情况下应该由张三缴纳出租房屋的增值税、城市维护建设税及附加、个人所得税、印花税、房产税和城镇土地使用税。这个计算过程,说实话还是比较繁琐的,具体可参考个人出租商铺需要缴什么税?当然,有些地方出台了综合征收率来计算,就大大简化了这个计算难题,可惜不是全国统一规定。

 二、李四难,张三没缴税,李四有无税务上的责任?

  答案是:有责任。表现在以下三个税种上

  1、个人所得税,有代扣代缴的责任。《个人所得税法》第九条个人所得税以所得人为纳税人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。注意,个人所得税的扣缴义务是第一位的,先于张三的纳税义务。

  2、房产税,李四也是纳税义务人。

  《房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

  前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)

  上述条款的意思是,张三是产权所有人,是纳税人,张三不在房产所在地,使用人李四就是纳税人,等于纳税义务发生了转移。所以李四应该关注张三是否缴了房产税,张三没有缴,税务机关能找到的人是当地的李四,就应该由李四去缴税。当然,无论是谁,缴一次房产税就可以了。

  3、城镇土地使用税,李四也是纳税义务人

  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。

  根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字[1988]第15号)规定:四、关于纳税人的确定土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。

  上述文件的意思,张三是拥有土地使用权的个人,是纳税人,张三不在土地所在地,实际使用人李四就是纳税人,等于纳税义务也发生了转移。和房产税同理,无论张三还是李四,缴一次土地使用税就可以了。

  其余的张三应缴纳的税费,增值税、城市维护建设税及附加、印花税,和李四没有关系。

  所以,如果张三没有按时缴纳相关税费,作为承租方的李四,需要清楚自己的纳税义务,别在懵懂中少缴了税款,还得补缴滞纳金和罚款。

  三、税务局难,前置条件如何认定?

  在上述与承租方相关的三个税种中,个人所得税的规定最为清晰,明确了承租方是扣缴义务人的身份。

  而房产税、城镇土地使用税,为了便于征管,对纳税人的规定比较宽泛,出租方和承租方都会成为纳税人。

  但这里有一个问题,如果确认使用人为纳税义务人,需要满足前置条件,即:所有权人不在本地。

  如果不做过深的探究,也许凭一个简单的询问笔录确定。但如果真要深究,如何判断所有权人不在本地,其实是一个非常难的判断。

  按在A市的停留天数?按户口所在地?按经常居住地?对于没有固定经营场所的自然人,来去自由,税务机关又如何能掌握上述信息?如何做出判断?这些问题都没有具体的政策规定,其实是执法中的难点。

  总之,一个常见的看似简单的房屋租赁业务,在实务中,无论对于出租人、承租人还是税务局,都并不是一件简单的事情。


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