案例：甲个人独资企业名下有一处自建的商业房产，由于多方面因素考虑，打算将该房产过户至个人独资企业的自然人投资人名下，也就是房产证上面的产权所有人，由甲个人独资企业变更为该企业的自然人投资人，过户采取无偿的形式，请问，该情况下的房产过户涉涉及哪些税？

一、是否涉及增值税

分析一：需要缴纳增值税：

根据财税2016年36号文件附件一第14条的相关规定：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

那么根据上述规定，虽然不动产只是从个人独资企业变为了企业的自然人投资人，但应该注意，该不动产发生了转移，应视同销售不动产缴纳增值税。

分析二、不需要缴纳增值税：

同样根据上述文件规定，这里表述的是单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，我们知道，自然人投资人对个人独资企业债务承担无限连带责任，而这里将不动产从个人独资企业过户到企业的自然人投资人名下，不属于向“其他个人”无偿转让不动产的情形，因此不应该缴纳增值税。

小结：上述两种分析观点，直观看下来好像觉得都对又都有道理，但我们仔细分析一下不难发现，个人独资企业作为独立经营主体，他和合伙企业一样，都必须按照独立交易的原则缴纳增值税，而个人独资企业和自然人投资人分属不同的增值税纳税主体，只要房产有流转就需要缴纳增值税，那么个人独资企业将不动产转移给自然人投资人名下，也要遵循独立交易的原则，也要按照公允价值计价，因此，个人认为该房产过户需要视同销售缴纳增值税。

二、是否涉及土地增值税

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。我们知道，个人独资企业的投资人直接拥有个人独资企业所有资产的所有权。而个人独资企业的房产转移到投资人名下，并且采取无偿过户的形式，所以不存在有偿转让行为，个人认为不缴纳土地增值税。但也有财税朋友认为将个人独资企业的房产变更为自然人投资人名下，属于分配给投资人名下，要视同销售缴纳土地增值税。

三、个人所得税

这里的房产过户，个人所得税如何缴纳呢？是按照经营所得还是按照财产转让所得缴纳呢？

我们知道，个人独资企业转让财产，个人投资人应当按照经营所得计算缴纳个人所得税；个人转让财产应当按照财产转让所得计算个人所得税。因此，这里的个人独资企业不动产过户应按照经营所得，以房产的公允价值减去其扣除累计折旧的计税成本的差额，适用5%---35%的五级超额累进税率计算缴纳个人所得税。

四、契税

根据财政部税务总局公告（2021）年第17号文件规定，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。这也不难理解，个人独资企业财产为自然人投资人所有，投资人对本企业的财产依法享有所有权，并非发生所有权的转移，因此不属于契税征税范围，不用缴纳契税。