房地产开发会计核算的选择

一、核算基础

房地产开发企业的会计核算应遵循《企业会计准则》和《企业财务通则》等相关法律法规，并基于权责发生制和历史成本原则进行日常账务处理。同时，为确保会计信息的质量和可靠性，房地产开发企业应建立健全内部控制制度，加强内部审计和风险控制。

二、科目设置

房地产开发企业应按照《企业会计准则》的规定，合理设置会计科目，以便准确核算企业的各项经济业务。具体来说，房地产开发企业应设置资产类、负债类、所有者权益类和损益类等会计科目，对企业的资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等进行全面反映。

三、成本核算对象

房地产开发企业的成本核算对象主要包括土地、房屋、配套设施等开发项目。企业应根据开发项目的特点、功能用途等因素，合理确定成本核算对象，以便准确核算各开发项目的实际成本。

四、成本分摊

房地产开发企业在成本核算过程中，应遵循配比原则，将各成本核算对象的直接成本和间接成本进行合理分摊。具体分摊方法应根据实际情况选择，常用的有按建筑面积法、按直接成本法等。同时，企业应建立健全成本核算制度，确保成本分摊的合理性和准确性。

五、税务处理

房地产开发企业涉及的税种较多，包括增值税、企业所得税、土地增值税等。企业应根据国家税收法律法规的规定，准确计算各项税金，并按期申报缴纳。同时，企业应关注税收优惠政策，合理降低税负。

六、报表编制

房地产开发企业应按照《企业会计准则》的规定，编制资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表，以全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。此外，企业还应编制预算报表和业绩考核报表等内部报表，以加强企业内部管理。

七、折旧政策

房地产开发企业的固定资产种类繁多，折旧政策直接影响企业的成本和利润。因此，企业应根据国家相关法律法规的规定，结合实际情况，制定合理的折旧政策，并严格按照政策执行。同时，企业应定期对固定资产进行盘点和评估，确保折旧计提的准确性。

八、风险管理

房地产开发企业在经营过程中面临诸多风险，如市场风险、财务风险、政策风险等。因此，企业应建立健全风险管理体系，加强风险预警和风险控制。同时，企业应关注行业动态和国家政策变化，及时调整经营策略和财务安排，以降低风险对企业的影响。

如何解决房地产开发公司收入成本结转的税务问题

一、收入确认原则

在房地产开发公司的收入成本结转过程中，收入确认是一个关键环节。根据企业会计准则和税法规定，收入确认应遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。具体来说，开发商应以商品房所有权上的主要风险和报酬是否转移给购房者为标志，确定是否进行收入确认。

二、成本分摊方法

在结转成本时，开发商应遵循配比原则，将成本合理分摊至各期销售收入。常用的成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和间接成本法等。开发商应根据实际情况选择合适的分摊方法，确保成本与收入之间的合理配比。

三、税务合规审查

在进行收入成本结转时，开发商应确保符合相关税法规定。具体来说，开发商应关注增值税、企业所得税、土地增值税等税种的申报和缴纳，确保按时足额缴纳税款。同时，开发商还应关注税收优惠政策，合理利用政策降低税负。

四、发票管理规范

在收入成本结转过程中，发票管理也是一项重要工作。开发商应按规定开具发票，并妥善保管发票存根、抵扣联等资料。同时，开发商还应关注发票的合规性和真实性，避免因发票问题引发税务风险。

五、预缴税款处理

根据税法规定，开发商应在取得预售收入时按一定比例预缴税款。预缴税款的处理应严格按照税法规定进行，避免因操作不当引发税务风险。在项目结束后，开发商还应按规定进行清算，多退少补。

六、土地增值税清算

土地增值税是房地产开发公司面临的一项重要税种。在进行土地增值税清算时，开发商应按照相关规定进行税款计算和扣除项目处理。同时，开发商还应关注清算过程中可能出现的风险点，采取有效措施加以防范。

七、企业所得税汇缴

企业所得税汇缴是房地产开发公司每年必须进行的一项工作。在进行所得税汇缴时，开发商应按照企业所得税法及相关规定进行申报和缴纳。同时，开发商还应关注税前扣除项目和税收优惠政策，合理降低企业所得税税负。

综上所述，解决房地产开发公司收入成本结转的税务问题需要从多个方面入手，包括遵循会计准则和税法规定、合理分摊成本、规范发票管理、处理好预缴税款、认真进行土地增值税清算以及依法进行企业所得税汇缴等。通过采取有效措施，开发商可以降低税务风险，提高企业的经济效益和市场竞争力。

在一般情况下，房地产公司的核算流程是验收竣工决算，然后交房，这样的话在成本确认方面就没有太大的问题。但是实际的情况下，房地产开发企业由于各种各样的原因，验收竣工决算滞后，也就导致了交房和决算的次序发生变化，给财务人员的核算工作也带来很多麻烦！

由于决算数未出，售房成本不确定，加上行业内普遍存在缺发票的问题，因此财务人员更是不敢随意结转收入和成本，担心由此引发所得税风险。

下面，我们通过一个例子来说明这个问题，并给出一个解决方案。

四川某房地产开发公司，2019年12月交房，截止当年年末，由于和施工方存在争议，当年未完成决算。房地产开发公司支付的7亿元工程款已经全部取得发票，但是按照预算，目前支付完成合同总额的70%，那么，2019年财务应该如何结转收入和成本？

上述案例中，按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，已交房必须确认收入缴纳增值税和企业所得税。

公司财务人员此时面对的问题：

一、如果结转收入，则成本无法准确计量；

二、如果按照预估，发票也无法全部取得，3亿元发票如果在次年汇算清缴结束前还没有取得，面临25%所得税补税，企业无法接受。

三、如果不结转的话，按照所得税的逻辑又会出现巨大风险。

 如何解决上述问题？建议财务人员可以从下面两个方面进行税务筹划。

一、可将交房日期预先设计，尽量不要放在年末，而是放在年初，这样可以为企业决算和竣工验收多争取一年的时间。

二、完工当年如果真的由于决算和发票原因没有结转收入成本，税务机关提出质疑的，可考虑引用《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）关于收入确认标准进行沟通。

企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

3.收入的金额能够可靠地计量；

4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

其实这里的所得税收入确认同会计准则收入确认相比较，只是少了一个“相关的经济利益可能流入企业”，如果决算未做完，发票未取得，成本意味着无法可靠计量，虽然交房但没有办法满足所得税收入确认条件。关于这个问题的理解，各地税务机关也是争议颇大，但大多数地方税务机关工作人员也并未在收入确认问题上强行一刀切，因此企业还是有一定的沟通余地。