NO.1 增值税的本义

增值税是以商品劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

顾名思义，有增值才征税，没增值不征税。

NO.2 房地产行业预缴增值税的初衷及目前概况

预缴税款是国家税收征收管理的一种手段，旨在保证税款的及时入库和财政的稳定。房地产行业预缴税款根本原因也如此。避免收到预收款与达到纳税义务间隔较长，若部分企业将销售资金转移，至实际发生纳税义务时“无钱交税”，导致对国家财政造成影响。

按照最新规定，一般纳税人销售不动产税率9%，小规模纳税人征收率5%，均大于预征率3%。因此在行业正常发展，企业增值税税负高于3%时，该规定并无问题。

但随着2021年中央提出“房住不炒”的定位，房地产市场不断下行。加之新冠疫情影响，导致销售遭受巨大冲击，很多项目月均去化仅为个位数，甚至商办项目网签为0。且该批项目主要系17-18年高地价时取得，很多项目属于彼时地王，项目虽未售罄，但巨亏已成现实。

部分项目销售均价已低于当时的楼面地价，仍然难以去化。此类项目增值税税负不但低于3%的预征率，全盘来看完全属于负增值状态，无需缴纳增值税。

但总局未出台新政之前，所有房企仍需参照总局2016年18号公告进行预缴申报，即使全盘巨亏。

NO.3 法理而言多预缴增值税应予以退税

基于此，则出现新的征纳矛盾。

预征本意为平滑税源，及时入库，降低纳税人后期发生纳税义务时的资金负担。现在反而成为加重企业负担的始作俑者，当初的立法本意与目前实际情况南辕北辙。

根据增值税申报设置的抵扣规则，销售额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%-进项留抵税额-预缴增值税

即预缴增值税系最后才得到抵减。只要前面结果小于0，预缴增值税永远不能得到抵减，无形中使房企增加了巨大的资金成本。

若不考虑资金成本，作为一个独立的增值税纳税人，如届时项目完结需要注销时，多预缴的增值税能否退税？

目前增值税相关法条尚无支持退税的规定，18号公告也只明确“未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”但若后期已无销项可抵减时，该部分余额能否退回则产生了争议。

笔者认为，预征是建立在应征的基础之上，如无应征，则也无预征。房企整盘无增值额，则不应预征增值税。但鉴于目前税法规定必须预征，则已经预征的增值税应于项目确定无增值税时予以退还，最迟为项目公司注销时。正所谓“皮之不存毛将焉附”？

税收征管制度应以税收实体规定为基础，除发生诉讼外，不应将征管凌驾于实体规定之上。何况征管法已明确支持多预缴税款应予退还。

根据征管法第五十一条规定： 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；

同时根据征管法实施细则第七十八条规定：税务机关发现纳税人多缴税款的，应当自发现之日起10日内办理退还手续；纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。

因此笔者认为，多预缴的增值税无论从税收实体法原理，还是税收程序法规定出发，都应予以退税。（本文原创：旺文生义）

NO.4 部分地区口径

即使有征管法的支持，很多税局对能否退税仍然不置可否，唯一可查的仅为四川省于2022年3月的回复：明确不予退还。

问题：房开企业在预售阶段按3%预缴增值税，在后期纳税义务发生时申报销项税额，如果应纳增值税额小于已预缴的增值税额，公司又没有新的开发项目，多预缴的增值税是否可以申请全额退税？

四川12366：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

房地产开发企业，开发项目预销售时，按3%预缴；转收入时，按销项-进项计算出应纳税额，然后再抵已预缴的增值税销售完毕后，预缴税款仍未抵完，多预缴的税款不能退税。

大多数税局回复均为摘录18号公告原文：只谈抵减，不言退税。

实务中，笔者暂只知悉浙江可以退税，其他省市尚无案例。

NO.5 主要应对措施

1. 与税局沟通，争取提前开票不预缴

策略：了解当地对于销售回款和开票的具体规定，沟通税局争取在收到回款时能及时开具9%税率发票并直接清缴增值税，跳过预缴环节。

风险：某些地区税局可能存在更为严格的管理模式，即使已经开票，仍需先进行预缴。此外，一些地区可能只认可竣工后的收款开票方可操作，对于竣工前的收款仍要求预缴增值税。需提前咨询口径，避免得不偿失。

2. 合理管理进项税额，减少预缴余额

策略：根据增值税申报表的计算规则，优先使用进项税额后才抵减预缴增值税。因此，合理管理和使用进项税额至关重要。对于已认证的进项税额，符合条件及时向税局申请退回；对于未认证的进项税额，合理延迟其认证时间，从而实现抵减预缴增值税。

风险：税局对留抵退税要求严格，需及时沟通确保操作的合法性和可行性。

3. 增加销售收入，充分实现抵减

策略：对于预缴增值税余额不大且无法退税的公司，可进行筹划增加销项。如增加新的不动产业务（转售、转租等）。通过新增业务产生的销项税额，抵减预缴的增值税余额。

风险：新增的销项税额能否抵减原预缴余额，需提前沟通确定。此外，还需考虑土增税等的影响。

4. 与税局保持良好关系，及时获知操作口径

策略：与当地税局建立良好合作关系，通过定期沟通交流，可及时了解最新的政策口径，便于第一时间申请退税或抵减，优化税收结构。

风险：因税局对于税收政策的执行口径可能发生变化。因此，持续关注和沟通是实现税务效益的保障。