根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”采取分期收款方式销售不动产如何确认企业所得税收入实现？

一、房地产企业销售开发商品房采取分期收款方式的。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十三条规定：“企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：（一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；（二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。”房地产企业从事房地产开发，所开发的商品房就是“货物”，并且《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：…（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。房地产企业开发的商品房视同其生产的产品，因此，同销售货物一样，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认企业所得税收入的实现。

二、非房地产企业转让不动产以及房地产企业销售非自行开发的商品房。企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入等。第十六条规定，企业所得税法第六条第(三)项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）第一条规定：“企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。” 因此，非房地产企业转让不动产以及房地产企业销售非自行开发的商品房采取分期收款方式，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

举例：M公司自行修建一幢办公楼。2018年12月，办公楼竣工结算并投入使用，计税基础5000万元。2022年12月，M公司将办公楼转让给N公司，并于当月办理移交手续。该办公楼折旧年限为20年，转让前已累计折旧1000万元并在税前扣除。合同约定转让总价款为7000万元（市场公允价值为8000万元），N公司分十年付款，即2022年至2031年间，每年于12月31日前支付700万元。

在会计处理上，分期收款销售符合实质性融资性质的，可在销售成立时一次确认销售收入，且以公允价值(分期收款总额的现值或商品采用一次性付款时的售价)确认收入金额，M公司一次确认收入为8000万元，计入“固定资产清理”贷方，同时确认成本4000万元计入“固定资产清理”借方。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项摊余成本和实际利率计算确定的摊销金额，冲减财务费用。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，按照实际利率法摊销与直线法摊销结果相差不大的，也可以采用直线法进行摊销。

在企业所得税上，M公司认为，该笔业务具有融资性质且货款回收期超过3年，属于以分期收款方式销售货物，可以按照合同约定的收款日期分期确认收入的实现。因此，2022年，M公司确认了企业所得税收入700万元，并据此办理2022年度企业所得税汇算清缴。

分析：M公司转让办公楼，属于转让财产(固定资产)收入，因此，M公司应于2022年度确认财产转让收入7000万元。财产转让一次性确认收入，相应成本是否一次性税前扣除？《企业所得税法》第八条规定“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出准予在计算应纳税所得额时扣除。”这里“与取得收入有关的”即是相关性原则，也是企业所得税法中的配比原则。因此，成本的扣除与分期收款的会计处理是一致的。但在收入确认与会计存在差异。