父母名下有两套住房，他们的儿子已成年，现在他们想将其中一套住房无偿赠送给儿子。父母和儿子之间涉及哪些税收问题？

转让方（父母）涉税问题 

1.免缴增值税

父母将名下住房无偿赠与子女免缴增值税。

依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定，下列项目免征增值税……（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2.不缴个人所得税

父母将住房无偿赠与子女，对赠与方不征收个人所得税，受赠方也不征个人所得税。

依据：《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

3.不缴土地增值税

住房无偿赠与子女不缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

4.缴纳印花税

父母将住房无偿赠与子女，需要按产权转移书据缴纳印花税。

依据：《中华人民共和国印花税法》第二条规定，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。

第六条规定，应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。

计税依据按照前款规定仍不能确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。

第十条规定，同一应税凭证由两方以上当事人书立的，按照各自涉及的金额分别计算应纳税额。

受让方（子女）涉税问题 

1.缴纳契税

子女取得受赠住房，需要缴纳契税，由税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定的价格作为计税依据。

依据：《中华人民共和国契税法》第二条规定，本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：……（三）房屋买卖、赠与、互换。

第四条规定，契税的计税依据：……（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

注：联想——法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税

《河南省人民代表大会常务委员会关于河南省契税适用税率等事项的决定》（河南省第十三届人民代表大会常务委员会公告第65号）第一条规定，河南省住房权属转移契税税率为百分之三。

注：契税基本税率为3%～5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出。目前，全国28个省、自治区、直辖市契税税率为3%，仅湖南、河北和河南三省为4%。但河北对个人购买普通住房、河南对住房权属转移，仍按3%征税。

2.缴纳印花税

子女取得受赠住房需要按产权转移书据缴纳印花税。计税依据和税率同转让方。

房地产企业销售使用过的房屋如何缴纳土地增值税？

来源：中汇武汉税务师事务所十堰所  作者：钟燕

房地产开发企业销售开发的商品房，在未达到土地增值税清算条件之前，按照预收的房款先预缴土地增值税。待达到土地增值清算条件后，依法进行土地增值税清算，清算之前已销售的房屋应当缴纳土地增值税，扣除清算之前已预缴的土地增值税，计算应补或应退土地增值税，即多退少补。土地增值税清算相应确认了普通住房、非普通住房以及非住房的单位成本扣除标准，所以，在土地增值税清算之后销售的房屋，分别按照普通住房、非普通住房以及非住房的单位成本扣除成本乘以销售或者转让面积作为扣除项，再扣除相应销售缴纳的税费，从而计算尾盘销售房屋应缴纳的土地增值税。如果房地产企业在土地增值税清算后，销售自用或出租了一段时间的房屋如何计算缴纳土地增值税呢？

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第七条规定:“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”对于在土地增值税清算中新建房与旧房的界定，各地根据不同情况制定了详细政策。如《湖北省财政厅 湖北省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发〔1995〕544号）规定，凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。湖北省税务局《土地增值税征管工作指引(试行)》（鄂税财行便函〔2021〕9号）第四十条规定：“有下列情形之一的，转让时按照旧房计算土地增值税：(一)房地产开发企业将新建房地产办理不动产首次登记后转为自用或出租的。(二)在房地产市场转让的存量房地产。”因此，房地产企业销售自己使用过的或出租了一段时间的房屋，不能按照尾盘销售计算缴纳土地增值税，应当按照销售旧房计算缴纳土地增值税。

根据财税字〔1995〕48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。因此，房地产企业销售使用过的旧房，土地成本的扣除是按照土地增值税清算时允许扣除的土地单位成本进行扣除。旧房及建筑物扣除是根据政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定。房地产企业销售使用过的旧房，如果不能提供重置评估价格，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。