日常经营中会频繁遇到将滞销的房屋出租或自用，后期再销售的情况，那么企业销售已使用过的房屋如何计算土地增值税，小编带大家过一下流程。

一、新建房和旧房的界定

财税字〔1995〕48号第七条规定：凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准由各地具体规定。

陕西省规定：

根据《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告》十二、新建房和旧房的界定。

（一）凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的为新建房。

（二）凡房屋建成后，使用时间超过一年以上的为旧房。使用时间在一年以内的房屋，若磨损程度大或遭受重大损失的，也可视为旧房。

二、旧房应税收入的确认

旧房出售应税收入按照不含税收入确定，如果出现下列情形，后期税务局会要求按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格；

（二）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。

三、扣除项目的确认

（一）评估价格

根据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。

扣除项目内容：

1.旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率;

（评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定且经税务机关确认)

2.取得土地使用权支付的土地价款；

(不允许扣除未支付地价或者不能提供凭据的部分)

3.评估费用；

(不包括隐瞒、虚报情形下进行房产评估产生的评估费用)

4.转让环节相关税费；

（城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税）

（二）购房发票（无法提供评估价格）

财税〔2006〕21号第二条第一款规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

国税函〔2010〕220号第七条规定：每满12个月计一年；未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

扣除项目内容：

1.购房发票金额；

2.购房发票加计扣除金额=发票金额*5%*持有年限

3.缴纳契税；

（需提供契税完税证明，不作为加计5%的基数）

4.转让环节相关税金

（城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税）

（三）核定征收(无法提供评估价格、购房发票）

如果既无评估价格，又无购房发票，税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条规定，实行核定征收。

国税发[2010]53号规定核定征收率原则上不得低于5%，但是具体的征收率需要各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定。

目前陕西省税务局公告2021年第5号明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率为5％，其他情形核定征收率不明。

综上所述：

若企业销售使用过的房屋属于旧房销售情形，可以通过评估价格、购房发票、核定征收三种方式计算缴纳土地增值税。