房地产开发企业在销售商品房时，通常会采取预收款方式，即在房屋交付前收取部分房款。根据增值税规定，虽然此时尚未发生增值税纳税义务，但企业需要按照预征率（通常为3%）预缴增值税。那么，这些预缴的增值税该如何抵减呢？是只能在本项目未来实现的增值税中抵减，还是可以在企业当期所有项目的应纳增值税中抵减？这一问题在实际操作中存在两种不同的观点。

观点一：预缴增值税只能在本项目未来实现的增值税中抵减

1. 政策依据：根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号），房地产开发企业在收到预收款时需按3%的预征率预缴增值税，待项目纳税义务发生时，再计算应纳税额，并抵减已预缴的税款。文件中明确，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减，但并未明确可以跨项目抵减。

2. 会计处理支持。《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）指出，房地产开发企业预缴的增值税需在“应交税费——预交增值税”科目中核算，待纳税义务发生时方可转入“应交税费——未交增值税”科目进行抵减。这意味着预缴税款不能立即抵减当期应纳税额，而需等待项目纳税义务发生。

3. 政策目的。预缴增值税的目的是为了保证税款在项目开发期间均衡入库，避免税款入库时间错位。如果允许预缴税款跨项目抵减，可能会削弱预缴政策的实际意义。

4. 地方税务机关解读。例如，河南省国税局明确表示，房地产开发企业的预缴税款只能在项目纳税义务发生后抵减该项目的应纳税额，不能用于抵减其他项目的税款。

观点二：预缴增值税可以抵减企业当期所有项目的应纳税额

1. 政策依据：增值税是以企业为纳税主体进行税款抵扣和计算的，因此预缴税款应允许在企业范围内统一抵减，而不应局限于单个项目。国家税务总局公告2016年第18号并未明确预缴税款只能抵减本项目的应纳税额，因此跨项目抵减并不违反政策规定。

2. 地方税务机关支持：河北省国税局明确表示，房地产开发企业的预缴税款可以抵减当期所有项目的应纳税额，包括简易计税项目和一般计税项目。湖北省也规定，预缴税款可以抵减当期或以后期的应纳增值税，不受项目纳税义务发生时间的限制。

3. 实际操作案例

例如，某房地产开发企业有A、B、C三个项目，A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。假设企业在某月预缴了900万元增值税，而B项目当月实现应纳税额1000万元。按照河北省的规定，企业可以用全部预缴税款900万元抵减B项目的应纳税额，只需补缴100万元。

两种观点的核心区别：一是抵减范围：观点一认为预缴税款只能在本项目未来实现的增值税中抵减。观点二认为预缴税款可以在企业当期所有项目的应纳税额中抵减。二是资金时间价值：观点二更有利于企业提前利用预缴税款，减少当期资金压力，而观点一则可能导致税款滞留，影响企业现金流。三是政策执行差异：不同地区的税务机关对政策的解读和执行口径可能存在差异，企业需根据当地规定灵活应对。

笔者的观点：支持跨项目抵减。增值税的纳税主体是企业，而非单个项目。因此，预缴税款应允许在企业范围内统一抵减，而不应局限于单个项目。增值税纳税申报是以月为单位进行的，企业在一个纳税期内所有项目的进项、销项、预缴和应纳增值税应统一汇总计算。跨项目抵减更符合企业实际经营需求，能够有效缓解资金压力，同时也更符合增值税的整体设计逻辑。

总结与建议

目前各地税务机关对预缴增值税抵减范围的理解和执行存在差异，企业需与当地税务机关充分沟通，明确具体操作口径。从企业利益角度出发，跨项目抵减更有利于优化现金流，减少资金占用。无论采取哪种方式，企业都应确保税务处理的合规性，避免因政策理解偏差而引发的税务风险。在实际操作中，企业应根据自身情况和当地税务机关的要求，选择最合适的税务处理方式，既维护税企关系，又争取合法税收利益的最大化。