在实际中，有些房地产开发企业会因生产经营的需要，将一部分自行开发的商品房转为自用。那么，房地产开发企业将自行开发的商品房转为自用，是否视同销售行为，有无纳税义务呢？现根据现行相关税收政策的规定进行分析。

一、增值税

1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

2、《中华人民共和国增值税法》第五条规定，有下列情形之一的，视同应税交易，应当依照本法规定缴纳增值税：

(一)单位和个体工商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

(二)单位和个体工商户无偿转让货物；

(三)单位和个人无偿转让无形资产、不动产或者金融商品。

根据上面的政策规定可知，房地产开发企业将自行开发的商品房转为自用不视同销售行为，不需要缴纳增值税。

二、企业所得税

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

(一)将资产用于生产、制造、加工另一产品；

(二)改变资产形状、结构或性能；

(三)改变资产用途(如，自建商品房转为自用火经营)；

(四)将资产在总机构及其分支机构之间转移；

(五)上述两种或两种以上情形的混合；

(六)其他不改变资产所有权属的用途。

房地产开发企业将自行开发的商品房转为自用，未发生所有权属改变，因此，根据上面的政策规定可知，不视同销售行为，不需要缴纳企业所得税。

三、土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

房地产开发企业将自行开发的商品房转为自用，由于未发生产权转移，因此，根据上面的政策规定可知，不需要缴纳土地增值税。

四、契税

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

房地产开发企业将自行开发的房屋转为自用，权属未发生转移，因此，根据上面的政策规定可知，不需要缴纳契税。

五、印花税

《中华人民共和国印花税法》第一条规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。

在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照本法规定缴纳印花税。

第二条规定，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定？“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

房地产开发企业将自行开发的商品房转为自用，一不需要书立产权转移书据。二虽然需要到房产管理部门办理不动产注册登记，但印花税“产权转移书据——财产所有权”征税范围，是对“财产所有权”发生转移的情形征税的，而根据上面的政策规定可知，“财产所有权”未发生转移，即使需要到政府管理机关登记注册动产、不动产的所有权，也不需要缴纳“产权转移书据”税目的印花税。因此，房地产开发企业将自行开发的商品房转为自用，不需要缴纳“产权转移书据”税目的印花税。