在全球房地产市场动态调整与宏观经济环境不断变化的背景下，房地产税作为调节财富分配、抑制投机炒作及稳定地方财政的重要工具，正经历着新一轮的调整。近期，世界多地根据房地产市场状况，出台或者酝酿调整与房产有关的税收政策。从方式上看，调整普遍采用累进、差别化税率，对自住刚需给予免征或低税率优惠，对多套、非自住、超高价住房等加税。从优惠角度来看，调整大多注重区分“居住”与“持有”，并向实际居住倾斜，调整目标兼顾财政收入、收入分配调节与住房市场稳定。

韩国调整综合房地产税制度

今年8月，韩国公布《2026年税制改革方案》，对综合房地产税制度进行调整。这也是自2022年12月以来，韩国房地产税制度首次大型调整。此次调整主要针对此前市场上出现的通过持有“单套高价住宅”规避多套房税收的漏洞，以及住房“供应断崖”带来的结构性矛盾。韩国此次调整的思路，是将税负重心从“多套房持有者”转向“高价值房产持有者”。

具体来看，韩国将房地产税的征税标准由“套数”改为“房产总值”，综合房地产税的课税依据由“按持有住房套数分档计税”，改为“按名下合并房产总值计税”。同时，韩国对超高价房产加税并上调税率上限。针对超高价房产，韩国实施累进税制，当房产基准房价超过35亿韩元（约合1666万元人民币）时，税负将显著增加。综合房地产税的税负上限（年度应纳税额占房产公允市场价值的最高比例）由150%上调至200%。无论持有一套还是两套，均与三套持有者相同，均适用最高5%的税率。

除此之外，韩国此次房地产税调整向“鼓励自住”倾斜，实行差别化的基本扣除。一方面，只要实际居住且基准房价不超过14亿韩元，即可免征综合房地产税；另一方面，对非居住者的基本扣除额度大幅下调至9亿韩元。基准房价是韩国每年公布的官方评估价，公允市场价值比率是将其折算为实际计税基数的调节杠杆。此外，为引导房屋回归居住属性，此次调整将公允市场价值比率从60%逐步上调至最高80%，并收紧长期居住所得扣除，大幅压缩了“以持有时长换取税收优惠”的投机空间。根据韩国财政部预计，该方案未来5年将增加税收3.443万亿韩元，其中综合房地产税增收部分约2.1815万亿韩元。值得注意的是，受房东税负增加转嫁成本及房源供给减少影响，韩国此次调整的落地预期已传导至租赁市场，导致首尔公寓平均月租创下历史新高。

其他国家政策调整动态

新加坡持续细化自住型和非自住型住宅房产税差别化累进税率。自2025年1月1日起，新加坡自住型住宅引入七级超额累进税率，年价值在1.2万新加坡元（约合6.3万元人民币）以下的部分免税，最高档税率达32%；非自住型住宅则维持12%—36%的四级累进税率。九成以上自住私宅税负持平或下降，旨在保障住房刚需。

澳大利亚限制负扣税与资本利得税优惠，降低房产的投机属性。在澳大利亚，部分投资者会贷款买房出租。如果每年的租金收入覆盖不了房贷利息、物业费、维修费等持有成本，投资者就会出现“账面亏损”。澳大利亚2024财年—2025财年联邦预算对住房税制推出自1999年以来的首次大型调整。调整前，澳大利亚允许投资者把这部分“账面亏损”直接用来抵扣自己的工资、奖金等其他个人收入，也即负扣税。调整后，自2027年7月1日起，负扣税仅适用于新建住宅。同时，澳大利亚还取消了资本利得税按50%征收的固定折扣，改为按通胀指数化成本基础计税。此举旨在降低房产作为纯财富增值工具的投机属性，提升年轻人住房自有率。

英国对高价值房产加征市政税附加费。2025年年底，英国宣布，自2028年4月起，对价值超过200万英镑（约合1825万元人民币）的住宅每年加征2500英镑高价值市政税附加费，超过500万英镑的加征7500英镑，并按消费者物价指数逐年调整。有分析认为，此举将进一步加重高价住宅的保有成本。

有关启示

未来，在我国房地产税立法的进程中，可参考国际经验，坚持立法先行、充分授权、分步推进。通过构建一套既能保障地方财力，又能有效调节财富分配的现代房地产税制度，最终促进房地产市场平稳健康发展。

（作者单位：国家税务总局北京市税务局税收科学研究所）