2010年09月26日
物业公司代收费用的营业税问题
我公司系一家物业服务公司，为一栋办公大楼提供物业管理服务，整栋大楼以开发商的名义在供电局办理了户头，供电局开具的发票户名为开发商，（注：在供电局申请户名变更，供电局以物业公司可以随时更换为由，不同意将户名改为物业公司）；物业公司每月代收水电费，向业主出具的是非经营业收据，代收的电费的差额部份确认为收入，现出现以下问题：1、支付供电局的费用户名为开发商，担心税务局对此不予以确认；2、代收电费，许多业主要求出具发票，而如开发票，税务局将以按发票的金额征税，请问有没有好的解决办法？
答复：《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"税目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理法规》（财基字[1998]7号）的法规，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）三、关于营业额问题（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
根据上述规定，首先物业公司应就收取的水电费向业主出具合法的发票，其次向供水或供电部门缴交水电费时应取得合法的发票。纳税处理时，代收取的水电费不征营业税，即差额纳税，扣除凭证为供水或供电部门开具的发票。
问题中提到的供电部门的户头名称问题，会影响主管税务机关对扣除凭证的合法性的判断，建议就此问题与供电部门及主管税务机关沟通。
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