一、案件背景

　　A市某房地产开发有限公司是中外合作经营企业，成立于1993年12月21日，注册资本2.7亿港元，经营期为十五年，目前主要从事市区某商业城的开发、建造、销售及出租管理。A市某稽查局对该公司2000年1月至2004年12月的地方税费缴纳情况进行了检查。

　　二、检查过程及发现的问题

　　（一）检查方法——多方取证，发现问题

　　作为重大案件，该案案情复杂，涉税项目众多，涉及的税政问题也繁多。在稽查过程中，企业对稽查人员不甚配合，对要求提供的关键资料迟迟不提供，稽查局已对该公司发出了多份《限期提供资料通知书》。为了查清问题，稽查人员还进行了大量的外围取证，走访了规划局、房管局、仲裁委以及多家银行；并到其关联公司进行调查取证，对涉及联系的公司一并作出了延伸检查。

　　（二）检查发现的问题

　　经过一系列的调查取证，该公司存在的涉税问题主要集中在营业税方面，具体如下：

　　1. 轻松保租问题

　　该公司为促动其开发建造的某商业城商铺的销售，制定了“轻松保租”方式的销售政策，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收楼款约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。该公司以这种方式销售的商铺共有91套，合同总额84，287，915.00元，实际已收楼款42，145，957.50元。该公司只就已收款申报缴纳营业税。而该公司虽然没有收取另外50%的楼款，实际上是用免收50%楼款的代价，换取了91套商铺的5年使用权，因此50%的保租额也应按销售不动产收入征税。因此，稽查人员按其合同约定的期限确认收入，查补了按“轻松保租”方式取得的售楼收入应交的营业税税款。

　　2. 中方分面积问题

　　根据合作合同约定，该公司应将商业城的十六层物业约4500㎡移交给中方。2000年7月双方进行了物业移交，实际面积为4654㎡.按开发成本计算核定计税价格为51，125，963.68元。交营业税2，556，298.18元，该公司已交150万，应补交1，056，298.18元。

　　3. 假按揭问题

　　稽查人员对该公司的假按揭问题进行了检查。原来该公司为缓解企业内部资金压力，以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。收到银行的按揭款共25，060，000.00元，记入“其他应付款-借款”，没有作销售处理。十套商铺的合同总价为50，727，732.00元。

　　在企业提供不完整资料的情况下，稽查人员走访了多家银行，获得了企业办理按揭时提供给银行的资料，包括首期收款收据和房产销售合同。最终稽查人员对该部分收入作出了查补税款的处理决定。

　　4. 停车场使用费问题

　　经取证有关的合同，显示该公司与XX商业城物业管理有限公司签订了有关协议，该公司委托对方经营停车场，实际委托经营期4年，协议约定停车场使用费每年200万元，款项在每年终了后10日内支付。截至2004年12月，该公司共收取停车场使用费250万元以及应收款550万元，均未作账务处理。故对4年的停车场使用费收入800万元作出了查补税款的处理决定。

　　　三、定性、处理过程和结果