2017年02月24日
企业为个人购买的资产不能扣折旧
房产往往是遗产中最重要的一项财产，被继承人过世后，继承人、受遗赠人依法及时地到房屋产权登记管理部门办理房屋过户手续，关系到家庭成员的切身利益。这些因处理遗产而取得的房产，在办理过户之前，有些是需要缴纳契税的，有些则不需要，依具体情况而定。笔者结合案例进行分析。
接受赠与取得的房产应缴纳契税
案例
小王的爷爷去世了，留下一所住宅和一间商铺，去世前未立遗嘱。小王的奶奶、父母和叔叔经过协商，决定把商铺过户到小王名下，住宅则留给奶奶，待奶奶百年之后再做处理。小王和奶奶在办理过户手续时，是否应当缴纳契税？
案例分析
《中华人民共和国继承法》第二章第十条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
案例中小王的奶奶、父亲和叔叔属于第一顺序继承人，按法定继承理应由他们三个继承房产。小王的奶奶取得的住宅产权显然是法定继承所得，无需缴纳契税。小王由于不属于第一顺序继承人，没有继承爷爷遗产的权力，他取得的商铺产权实质上是由奶奶、父亲、叔叔继承之后赠与他的。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条及第二条第四项规定，通过房屋赠与转移房屋权属的行为，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。因此，小王取得商铺的行为应按接受赠与缴纳契税。
通过继承和接受赠与取得的房产应缴纳部分契税
案例
张大爷和老伴有一处房产登记在老伴名下，该处房子是他们的共同财产，老伴生前曾表示百年之后就把房子给儿子小张。老伴去世后，张大爷按照她的遗愿带儿子去公证处做了继承公证，准备把房子过户到儿子名下。父子俩到房屋登记中心办理过户手续时，被告知需要先到税务机关缴纳相应的契税，张大爷认为子女继承父母的房产按照法律规定不应当缴纳契税，于是到税务机关要求为其开具不征税证明，结果税务机关也告诉他需要缴纳一定的契税。
案例分析
《中华人民共和国继承法》第四章第二十六条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。张大爷的老伴去世后，实际被继承的遗产是夫妻共有财产中老伴拥有的部分，即房屋50%的份额。据此，我们可以认为，张大爷一家的做法从法律层面上讲，其情况是：继承开始后，张大爷放弃继承，由儿子小张继承老伴的全部遗产。同时，张大爷把自己拥有房屋50%的份额无偿赠与儿子。也就是说，小张取得的该处房产一半是继承所得，一半是接受赠与所得。因此，小张在办理房产过户之前，应当先缴纳父亲赠与自己的房屋50%份额对应的契税。
非法定继承人取得房产应缴纳契税
案例
赵奶奶是一位孤寡老人，她的邻居小明一家人平时在生活上对她多有照顾。她对小明像对亲孙子一样疼爱，于是便去公证处立了一份遗嘱，死后将自己的房产给小明。赵奶奶去世后，小明依照遗嘱接受了房产，他是否应当缴纳契税？
案例分析
《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）第二条规定，按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。因此，小明作为非法定继承人承受房产，属于国税函〔2004〕1036号文件第二条规定的应税行为，应当依法缴纳契税。
通过以上三个实例分析可知，因处理遗产而取得的房产应根据不同取得方式判断是否需要缴纳契税：
（一）法定继承人且为第一顺序继承人通过法定继承取得房屋的，无需缴纳契税；
（二）法定继承人部分法定继承、部分接受赠与取得房屋的，法定继承的部分不缴契税，接受赠与取得的部分应按规定缴纳契税；
（三）非法定继承人通过遗赠或者其他无偿赠与方式取得房产的，应按规定全额缴纳契税。
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