案例简介：某房地产开发企业主要从事住宅开发与销售业务，根据该企业规划安排该项目共分为三期共18栋楼，其中1-6#属于一期项目，7—12#属于二期项目，13—18#为三期项目。因满足按时交房需要，企业在一期项目6栋楼基础工程完成后，集中建设1-3#楼，因此出现1-3#楼已向购房者交付钥匙办理入住相关手续，4-6#楼尚出未完工状态。在会计核算上，针对1-3#楼企业按达到以完工条件结转收入成本方式核算，4-6#楼按处于未完工状态采取预售方式进行核算。那么这种核算方式是否正确呢？ 　　

政策依据： 　　

1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）第一项规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 　　

2、根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。 　　

3、国税函〔2010〕201号规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。 　　

本案列中，依据政策1的要求，一期项目1-6#楼应整体作为一个成本核算对象，依据政策2、3的要求，因1-3#楼已向购房者交付钥匙办理入住相关手续，因此开发产品已开始投入使用应视为已经完工，整个一期项目应全部按照达到完工条件结转收入成本方式核算。

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