2017年11月08日
房地产企业常见涉税风险点——二
问题（二）采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险
案例简介：某房地产开发企业2016年5月，采用视同买断方式委托乙房屋销售公司预售该楼盘，委托销售合同约定买断价为每平方米8000元，超出买断价的价差归销售公司所有，开发企业不另支付手续费；当年预售20000平方米，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9000元，销售公司与开发企业按买断价进行核算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：
借：银行存款16000万元
贷：预收账款16000万元
那么企业预收账款确认金额是否正确呢？
政策依据：
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第六条第（四）项规定：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
因此，本案例中，该企业应确认预收账款=20000*9000=18000万元。同样，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的销售方式企业也应注意类似问题，以免出现少计收入的税收风险。
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