2017年11月08日
房地产企业常见涉税风险点——三
问题（三）发生的支出应归集为费用或成本的涉税问题
案例简介：某房地产开发有限公司是一家成立于2015年12月份的(港澳台商)独资经营公司，该企业尚未竣工结算，2016年企业发生的两项业务支出，做了如下账务处理：
1、该企业与某保险公司为开发的项目签订建筑工程一切险，保险费金额为100万元，企业将该笔支出全额计入2016年管理费用。
2、因项目开发筹集资金需要，该企业与金融机构签订贷款协议，并将因借款用于开发该项目而产生的银团贷款代理行费（顾问费）两笔，金额共计500万元全额计入2016年管理费用。企业将上述费用全部计入当期费用是否符合税法规定呢？
政策依据：
根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条及《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条第（三）项的规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十一条第（一）项的规定：企业的利息支出按以下规定进行处理，（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
本案例中，建筑工程一切险是针对建筑安装工程主体投保的险种，因此属于建筑安装工程费范畴，应当计入开发成本核算。因借款用于开发该项目而产生的银团贷款代理行费（顾问费）其实质是利息费用，因符合资本化要求，按规定也应计入开发成本中核算。
在谈到房地产开发企业资金成本问题时，还有以下几点需要加以关注：
（1）企业向其他企业借款，是否收到合法凭证进行税前列支，是否存在无合法凭据税前列支的问题。
（2）企业向其他企业借款，超过同期同类商业银行贷款利率的部分，是否进行了纳税调整。
（3）企业是否存在将应资本化的贷款利息进行了费用化问题。企业购建或生产符合资本化条件的资产，因专门借款不足而占用一般借款的，发生的利息费用应按企业会计准则的规定进行归集，在每个会计期间（按月或按季度），根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，及时计算确定一般借款应予资本化的利息金额。其中，资本化率应当根据一般借款利率加权平均计算，资本化的利息金额不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。
（4）企业是否存在不同的计税成本对象之间资金成本混用问题，如果存在，占用的资金是否有成本（如果为企业自有资金是无成本的），如果有，是否按照“谁占用谁负担”的原则进行了划分，将不同成本对象的资金占用成本计入了相应的成本费用中去。
（5）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
在具体操作时，此项规定原则上不能扩大到房地产企业以外的行业。房地产企业在执行此项规定时，借入方、使用借款的企业应分别向其主管税务机关出具取得金融机构借款的证明文件以及在内部如何分配的情况说明等证明分配合理性的文件，不能提供有效证明文件的，不能在税前扣除分摊的利息。
房地产企业与其他企业间借款若无法确定关联关系的，则不能执行利息分摊的有关规定，应按独立企业间借款规定执行且需要提供合法凭据。
（6）根据财税〔2008〕121号文件规定第一条规定：金融企业以外的企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为2：1，超过部分的利息不得税前扣除。
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