2017年11月08日
房地产企业常见涉税风险点——九
问题（九）营改增后相关涉税问题
1、房地产开发企业返还给拆迁户的住房，是否应按视同销售进行账务处理？销售收入又该如何确认？
房地产开发企业将拆迁还建的不动产交付给被拆迁人，应按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：（1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、房地产开发企业按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）规定，可以从销售额中扣除的向政府部门支付的土地价款包括哪些内容？
根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
3、房地产开发企业以总公司名义取得土地，总公司先行支付土地价款（取得的财政收据名头为总公司名称），后又成立分公司或子公司，以分公司或子公司的名义开发房地产项目，分公司或子公司在按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？
根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
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