2017年11月08日
房地产企业常见涉税风险点——八
问题（八）成本不实导致的涉税问题
案例简介：A房地产开发企业成立于2013年，主要从事住宅与商务办公楼开发销售业务，截至2015年所有项目均以交付使用。2015年该企业自行申报所得税收入2.5亿元，结转主营业务成本2.2亿元，扣除相关税费因素后，亏损约2000万元。该企业平均销售单价约9000元/平方米，与所在区域同类型房屋单价基本持平，单位成本约为8500元/平方米，远远高于该区域同类型房屋单位成本。经查，该企业成本方面存在以下主要问题：
1、通过把企业发生的所有土地、前期、建安、开发间接费等明细账金额相加汇总发现实际账载成本远低于企业计算单位成本时所采用的总成本金额，即企业在实际发生成本数的基础上虚增一定金额计算单位成本，从而导致多结转主营业务成本。
2、通过将成本中取得的发票以公司名称为类按总额降序排列，发现B建筑装饰工程有限公司与某自治区C工程咨询有限公司占比较大。经过一系列调查后，最终发现B公司因存在大额亏损故而应A公司要求开具与实际金额不符的发票，按点收取费用。C公司实际控制人为A公司法人，C公司为其提供的所有咨询业务也是虚构的。之所以选择在该自治区成立C公司是因为该地区在2011年至2020年适用15%税率征收企业所得税，且对新办的独立核算的从事咨询业、信息业技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，免征企业所得税2年。最终，A、B、C按相关规定被依法处理。
成本一直是个别企业心存侥幸的地方，虚增成本的后果往往是得不偿失，尤其是房地产、建筑行业营改增之后，虚开增值税专用发票抵扣进项、虚增成本等违法行为将会受到严厉的惩处。笔者建议，具有资质实力的集团性企业不妨尝试在税收优惠区域成立相关公司，以真实业务为根本，合法合规进行税收筹划，以此来降低集团整体税负水平。
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