房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点
近年来，越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式，寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作，运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中，许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆，本文将对地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。
一、“委托代建”业务包括哪些范围?
房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。
二、标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件?
目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策，可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件：
1、由委托方自行立项;
2、不发生土地使用权或产权转移;
3、代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费;
4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同;
5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。
三、标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税?
如果同时符合以上五个基本条件，就是税务上认定的标准“委托代建”业务，需要委托方与代建方签订委托代建合同，按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费，代建方负责整体项目工程的过程管理，业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务，应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税，并向委托方开具增值税发票。同时，代建方还需要缴纳企业所得税，不需要缴纳土地增值税。
四、演变的“委托代建”业务应缴纳哪些税?
在实际操作中，代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形，就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款，而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形：
1、代建方以自己名义立项
如果代建方以自己名义进行项目立项，在取得土地使用权和报批报建手续后，由施工企业建设不动产的行为，就不再是真正意义上的代建，而是属于代建方自行开发房地产项目，在项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
2、代建方垫付建设资金
如果代建方除从事代建管理外，还为代建项目垫付全部或部分建设资金，需要将该业务进行分拆，分别签订委托代建合同和借款合同，应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税;应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。
五、“委托代建”业务实务操作要点
1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下，而不应在代建方名下。否则，代建方需按销售不动产进行涉税处理。
2、代建方不能垫资，项目建设费用全部由委托方承担。
为了完全规避代建方垫资的风险，建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项，代建方最好也不要直接借款给委托方使用。
3、委托代建合同签订风险提示
(1)在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任;
(2)在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准;
目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定，实务中，委托代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准，收费比例一般在4%以内。
4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。
施工方应将建筑服务发票开具给委托方，而不能开具给代建方，这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方，最终给企业带来了不必要的涉税风险。
房地产企业代建是指委托方提供项目需要的土地、资金等资源，房地产企业作为受托方利用其品牌与管理优势，为委托方提供项目开发全过程专业性服务。
一、代建的分类
(一)根据委托方的性质以及合作方式分类
代建业务可以分为商业形式代建、政府形式代建和资本形式代建三种形式。
1.商业代建。是指委托方提供开发所需的土地及资金，房地产企业输出管理和品牌，承担开发、销售、维护等任务，为已完全获得土地使用权的委托方提供房地产全过程的管理。
2.政府形式代建。是指房地产企业与政府合作承接市政项目，包括安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理。
3.资本代建。是指房地产企业向资本合作方提供项目咨询、项目开发管理、项目运营管理等一系列专业服务。资本代建给更多想涉足房地产开发行业的企业提供更多的机会，降低了房地产行业的入门门槛。
(二)根据是否取得土地使用权进行分类
一种是房地产企业没有取得土地使用权，委托方拥有土地，负责立项，房地产的代建业务主要为了收取手续费。第二种是房地产企业取得了委托方的土地，负责立项，根据委托的要求进行施工，按施工进度向委托方预收房款，完工后，房地产企业替委托方办理产权转移等手续。
二、增值税处理
(一)没有取得土地使用权情况下
此种情况下，房地产没有土地使用权，代建主要为收取手续费，是真正的代建行为。其业务具有以下特点：房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、房屋的权属归委托方、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方不垫付资金、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)所附《销售服务、无形资产、不动产注释》中“经纪代理服务”项的规定，经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务，包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。据此，此种情况下的代建按“商务辅助服务—经纪代理服务”税目征收增值税，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
需要注意的是，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)第一条第(三)项第4点的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。如果房地产企业有向委托方代收转付的政府性基金或者行政事业性收费，不能开具增值税专用发票。
案例1.2018年7月1日，甲房地产企业接受乙公司的委托代建某项目，代建过程中用银行存款等支付相关费用50万元，2018年12月2日项目完工，乙公司支付代建手续费给甲企业，金额为106万元，甲企业为一般纳税人。
支付代建支出时：
借：其他业务成本—代建工程 50
贷：银行存款等 50
项目完工收到手续费时：
借：银行存款 106
贷：其他业务收入—代建工程 100
应交税费—应交增值税(销项税额) 6
(二)取得土地使用权情况下
此种情况下，房地产企业拥有了委托方的土地使用权，建造房地产的业务要按照建筑服务缴纳增值税，另一方面，建造完工后，房地产产权转移，又要按照销售不动产缴纳增值税。
建筑服务在新收入准则下，核算科目发生很大变化，举例如下：
案例2.2020年1月1日，甲房地产公司与乙公司签订一项代建合同，为乙公司建造一栋写字楼，甲公司取得土地使用权并立项。根据双方合同，该工程的造价为6300万元，工程期限为1年半，甲公司负责工程的施工及全面管理，乙公司按照第三方工程监理公司确认的工程完工量，每半年与甲公司结算一次;预计2021年6月30日竣工;预计可能发生的总成本为4000万元。假定该建造工程整体构成单项履约义务，并属于在某一时段履行的履约义务，甲公司采用成本法确定履约进度，增值税税率为9%，不考虑其他相关因素。2020年6月30日，工程累计实际发生成本1500万元，甲公司与乙公司结算合同价款2500万元，甲公司实际收到价款2000万元;2020年12月31日，工程累计实际发生成本3000万元，甲公司与乙公司结算合同价款1100万元，甲公司实际收到价款1000万元;2021年6月30日，工程累计实际发生成本4100万元，乙公司与甲公司结算了合同竣工价款2700万元，并支付剩余工程款3300万元，上述价款均不含增值税额。假定甲公司与乙公司结算时即发生增值税纳税义务，乙公司在实际支付工程价款的同时支付其对应的增值税款。
甲公司的账务处理为(单位为万元)：
(1)2020年1月1日至6月30日实际发生工程成本时
借：合同履约成本 1500
货：原材料、应付职工薪酬等 1500
(2)2020年6月30日。
履约进度=1500÷4000=37.5%
合同收入=6300×37.5%=2362.5
借：合同结算-收入结转 2362.5
货：主营业务收入—2362.5
借：主营业务成本 1500
货：合同履约成本 1500
借：应收账款 2725
货：合同结算—价款结算 2500
应交税费—应交增值税(销项税额) 225
借：银行存款 2180
货：应收账款 2180
当日，“合同结算”科目的余额为货方137.5万元(2 500-2362.5),表明甲公司已经与乙公司结算但尚未履行履约义务的金额为137.5万元，由于甲公司预计该部分履约义务将在2020年内完成，因此，应在资产负债表中作为合同负债列示。
(3)2020年7月1日至12月31日实际发生工程成本时。
借：合同履约成本 1500
贷:原材料、应付职工薪酬等 1500
(4)2020年12月31日。
履约进度=3000÷4000=75%
合同收入=6300×75%-2362.5=2362.5
借：合同结算—收入结转2362.5
货：主营业务收入 2362.5
借：主营业务成本 1500
货：合同履约成本 1500
借：应收账款 1199
贷：合同结算—价款结算 1100
应交税费—应交增值税(销项税额) 99
借：银行存款 1090
贷：应收账款 1090
当日，“合同结算”科目的金额为借方1125(2362.5-1100-137.5)万元，表明甲公司已经履行履约义务但尚未与乙公司结算的金额为1125万元，由于该部分金额将在2021年内结算，因此，应在资产负债表中作为合同资产列示。
(5)2021年1月1日至6月30日实际发生工程成本时。
借：合同履约成本 1100
贷：原材料、应付职工薪酬等 1100
(6)2021年6月30日。
由于当日该工程已竣工决算，其履约进度为100%。
合同收入=6300-2362.5-2362.5=1575
借:合同结算—收入结转 1575
贷：主营业务收入 1575
借：主营业务成本 1100
贷：合同履约成本 1100
借：应收账款 2943
贷：合同结算—价款结算 2700
应交税费—应交增值税(销项税额) 243
借：银行存款 3597
贷：应收账款 3597
当日，“合同结算”科目的余额为零(1125+1575-2700)。
本案例中，甲公司也可以采用以下方法进行会计核算：
(1)2020年1月1日至6月30日实际发生工程成本时。
借：合同履约成本 1500
货：原材料、应付职工薪酬等 1500
(2)2020年6月30日。
履约进度=1500÷4000=37.5%
合同收入=6300×37.5%=2362.5
借：合同资产 2362.5
货：主营业务收入 2362.5
借：主营业务成本 1500
货：合同履约成本 1500
借：应收账款 2725
货：合同资产 2362.5
合同负债 137.5
应交税费—应交增值税(销项税额) 225
借：银行存款 2180
货：应收账款 2180
(3)2020年7月1日至12月31日实际发生工程成本时。
借：合同履约成本 1500
贷:原材料、应付职工薪酬等 1500
(4)2020年12月31日。
履约进度=3000÷4000=75%
合同收入=6300×75%-2362.5=2362.5
借：合同资产 2225
合同负债 137.5(2018年6月30日确认的金额)
货：主营业务收入 2362.5
借：主营业务成本 1500
货：合同履约成本 1500
借：应收账款 1199
贷：合同资产 1100
应交税费—应交增值税(销项税额) 99
借：银行存款 1090
贷：应收账款 1090
当日，合同资产账户余额为1125(2225-1100)。
(5)2021年1月1日至6月30日实际发生工程成本时。
借：合同履约成本 1100
贷：原材料、应付职工薪酬等 1100
(6)2021年6月30日。
由于当日该工程已竣工决算，其履约进度为100%。
合同收入=6300-2362.5-2362.5=1575
借:合同资产 1575
贷：主营业务收入 1575
借：主营业务成本 1100
贷：合同履约成本 1100
借：应收账款 2943
贷：合同资产 2700
应交税费—应交增值税(销项税额) 243
借：银行存款 3597
贷：应收账款 3597
当日，“合同资产”科目的余额为0(1125+1575-2700)。
需要提醒的是，代建完成后，写字楼产权转移，甲公司还要按照销售不动产缴纳增值税。可见，房地产企业在进行此类代建业务时，要考虑建筑服务和转移不动产两个业务过程的增值税，提前进行测算，以免承担过重的增值税税负。
附：各省委托代建政策指引
河北国税
关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题
纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;
(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;
(三)与委托方事前签订委托代建合同;
(四)不以受托方的名义办理工程结算。
河南国税
全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税?
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税;如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税;若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复(国税函[1998]554号)1998-09-21
新疆维吾尔自治区地方税务局：
你局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》(新地税一字[1998]041号)收悉。关于房地产开发企业为其他单位代建房屋行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复如下：
房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税;如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
陕西省地方税务局关于委托建房征收营业税问题的通知(陕地税发[1999]79号)1999-4-16
各地市、杨凌示范区地方税务局，省直属征收分局：
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或其他不动产的行为，属于代理业务，应按"服务业——代理业"税目征收营业税。营业额为向委托方收取的手续费。这里所说的"代建房屋"须同时符合下列条件：
(一)必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准;
(二)所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移;
(三)以委托方的名义与负责施工的施工队结算;
(四)不垫付建设资金。凡未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按"销售不动产"税目征收营业税。
河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知（冀地税发[2000]93号）
二、委托建房征税问题
对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;
(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;
(三)与委托方事前签订委托代建合同;
(四)不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知(浙地税函[2004]437号)
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋(或其他不动产)的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
1.由委托方自行立项;
2.不发生土地使用权或产权转移;
3.受托方不垫付资金;(此条浙江地税已取消)
4.事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。
辽宁省地方税务局《关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复》(辽地税流[2000]291号)
你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划;房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位(由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位);房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。
房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%;否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
安徽省地方税务局《安徽省房地产税收管理暂行办法》(皖地税[2005]76号)
第十二条规定：房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收“服务业——代理业”营业税。受托建房应同时满足下列条件：
(一)委托建房单位有相关部门项目批准书;
(二)委托建房单位具有土地使用证;
(三)签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费”;
(四)受托方不垫付资金。
受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按“销售不动产”征收营业税。
来源：智慧源地产财税
