无租使用一般视为无偿出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金给产权所有人，属于借用行为。免租期是在租赁交易中租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利，但仍属于租赁行为。“无租使用”和“免租使用”房产一字之差，但法律意义不同。“免租使用”由于是有偿租赁，只是给予承租方一定时期的免租期。企业将房屋无租提供给政府使用是否纳税？

一、增值税。根据财税（2016）36号附件1第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。......”《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。“无租使用”强调的是无偿使用，此时已经触发了增值税纳税义务，单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售!也就是说在“无租使用”的租赁期内，出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。如果企业将房屋无偿提供给政府使用，属于公益事业的，比如在疫情期间将企业房屋无偿提供给用于新冠疫情的防治，增值税方面就可以不需要视同销售或免征增值税。但如果企业将房屋租赁给与一定期限的免租期，在免租期不视同销售。

注意：在2022年12月底，十三届全国人大第三十八次会议初次审议了《中华人民共和国增值税法(草案)》，对视同销售行为中并未提及无偿提供服务的行为。这是一个重大变化。

二、企业所得税。《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。《企业所得税法实施条例》第十五条规定，企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。第十九条规定，第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。第二十六条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

综合上述规定：一是在企业所得税上，提供劳务收入是与租金收入分别组成企业所得税应税收入，二者为平行关系，并且互不包括。二是企业所得税“视同销售”仅限于企业发生非货币性资产交换、“货物、财产、劳务”用于“捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配”，也就是说，企业所得税视同销售并不包括无偿提供贷款服务、租赁服务、特许权。因此，企业将房屋无租提供给政府使用在企业所得税上不视同销售。

三、房产税、土地使用税。《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充法规〉的通知》（国税地字〔1989〕140号）第一条规定：对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。但是否缴纳房产税，在税收政策上并没有明确的规定。在笔者看来，企业无租提供政府使用的房产也应当免征房产税。理由：一是从无租使用方来看，虽然《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号第一条规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”但需要注意的是这里强调的无租使用方是应税单位和个人，行政机关事业单位本就是条例规定的免税单位，所以并不适用该条规定；二是从土地使用税来看，一般来说房产税和土地使用税的减免都是结合在一起，所以对免税单位无租使用应税单位房产行为的房产税应比照土地使用税按免税执行。

实务中，有的地方直接进行了明确，如《国家税务总局安徽省税务局关于明确财产和行为税若干税收政策的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号）规定：“免税单位无租使用其他单位的房产、土地用于自身办公、业务和居住，免征房产税和城镇土地使用税。”免税单位无偿使用应税单位的这部分房产如何缴纳房产税，总局规定并不明确，建议与当地主管税务机关沟通确认。

四、印花税。根据印花税法规定，“租赁合同”属于印花税应税合同，应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。无偿使用并不构成租赁关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定，租赁合同的内容通常包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款。由此可见，租赁关系是一种有偿的合同关系，其中出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人则支付租金。虽然租赁合同可以是无偿的，但这种无偿通常表现为限期免租，即在一段时间内不收取租赁费用，而不是整个合同期间都不收取费用。而无租使用则是指使用方无需支付任何费用即可使用某物，这并不符合租赁关系的基本特征。无租使用更多地表现为一种借用关系或免费使用关系，因为它不符合租赁关系的基本特征，无阻使用合同或借用合同不属于印花税征税范围。