对于投资性房地产的装修支出，其会计处理需根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第4号——固定资产》的相关规定，结合装修支出的性质（资本化或费用化）进行判断。以下是具体处理方式：

一、会计处理原则

资本化条件：若装修支出符合以下条件，应计入投资性房地产的账面价值（资本化）：能显著提升资产性能或延长使用寿命（如结构性改造、重大翻新）；未来经济收益很可能流入企业；成本能可靠计量。

费用化条件：若装修支出仅维持资产原有状态（如日常维护、小修小补），应直接计入当期损益（费用化）。

二、具体会计处理

1.资本化处理

初始计量：装修支出计入投资性房地产的账面价值，通过“投资性房地产——在建”科目归集，完工后转入“投资性房地产”科目。

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款/应付账款等

完工后：

借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建

后续计量模式选择：

成本模式：资本化支出需计提折旧（按剩余租赁期或资产使用寿命孰短）。

公允价值模式：资本化支出不单独折旧，但影响整体公允价值评估。

2.费用化处理

若装修支出不满足资本化条件，直接计入当期损益：

借：管理费用/其他业务成本

贷：银行存款/应付账款等

三、税务处理差异

企业所得税：资本化支出通过折旧分期税前扣除（按税法规定年限，一般不低于3年）；费用化支出当期一次性税前扣除。

房产税：资本化装修支出若计入房产原值，需作为房产税计税基础（部分地区对装修费用是否计入原值有具体规定）。如果从租计征，装修支出是否资本化不影响房产税。

四、关键注意事项

区分改良与修理：改良支出（如更换外墙、升级电梯）通常资本化；修理支出（如墙面粉刷、灯具更换）通常费用化。

租赁期影响：若投资性房地产为出租用途，装修资本化金额应在剩余租赁期与资产使用寿命孰短的期间内摊销。

公允价值模式：采用公允价值计量的投资性房地产，资本化支出虽不单独折旧，但需在评估公允价值时考虑装修对资产价值的贡献。

五、案例说明

案例：某企业对其出租的办公楼进行装修，支出100万元，更换中央空调系统（使用寿命10年），剩余租赁期8年。

会计处理：

借：投资性房地产——在建100万

贷：银行存款100万

完工后：

借：投资性房地产100万

贷：投资性房地产——在建100万

后续折旧（成本模式）：按8年（租赁期与空调寿命孰短）直线摊销，年折旧额=100万÷8=12.5万，会计处理：

借：其他业务成本12.5万

贷：投资性房地产累计折旧12.5万