2017年11月08日
房地产企业常见涉税风险点——五
问题（五）预提相关费用涉及的税务问题
案例简介：某房地产开发企业2016年共预提相关费用1000万元，其中因未结算未取得发票而预提的出包工程400万元（该出包工程合同总金额3000万元），应向政府上交但尚未上交的物业完善费100万元，按预算造价法预提的已在售房合同中明确承诺建造且不可撤销的建造费用200万元，因单独签订的材料及设备等采购合同预提费用100万元。那么企业上述与预提费用相关的业务是否都符合要求呢？
政策依据：
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
本案例中，根据（一）规定，应预提金额为3000*10%=300万元，预提的物业完善费及预提的公共配套建造费符合规定，因单独签订的材料及设备等采购合同预提费用100万元不符合预提费用要求，其计税成本应为实际发生的成本。
笔者发现，部分地区税务部门对可预提的费用按以下几个原则把握，仅供参考：
（1）符合条件的预提（应付）费用，必须是企业财务已在账面作预提（应付）费用处理；
（2）并非所有的合同都可以预提，只有符合条件的出包工程才可以预提。出包工程包括的范围：
施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同；
园林环境合同（环境）：包括室外环境施工合同；
单独签订的材料及设备等采购合同不属于预提费用的范畴。
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