2017年11月08日
房地产企业常见涉税风险点——六
问题（六）停车场所、地下车位相关涉税风险点
案例简介：某房地产开发企业为上市公司全资子公司，其车位全部为利用地下人防工程设施建立的无产权车位，每个车位均无确定面积，整体按公建配套进行账务处理；企业与客户签订的租金合同中约定，租期为20年，租金收入为10万元，一次性收取，在竣工交付后，该企业当期全额确认为收入。为满足审计需要，遵循会计准则中收入与成本费用配比的原则，企业将每个车位人为预估6万元成本，在车位完工交付使用后，当期结转车位成本。针对该笔业务企业在当年所得税汇算清缴期，未做任何纳税调整处理是否符合税法要求？
政策依据：根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
在该案例中，笔者认为企业结转的6万元车位成本是否合规应视其出处而言。例如，企业本应结转住宅成本100万元，车位成本0元，为了实现车位收入与成本配比原则，企业将住宅成本进行分摊，只结转住宅成本94万元，结转车位成本6万元，这样则不存在多转成本问题；若企业在结转住宅成本100万元，同时又结转成本6万元，则造成多结转成本问题。
对于车库与地下车位，实务中多参照以下原则进行处理：
地下车位的处理分几种情况——补缴了土地出让金，可以办理产权，出售所有权，应直接计入收入；车位是人防工程，产权属于人防办，房地产企业如果向人防办交租金才可以取得使用权，再向外出租，应允许企业按照配比原则，分期计入收入；如果企业不向人防办交租金，对外出租，一次性收取租金收入，应一次性计入收入缴纳企业所得税。
如果企业未单独缴纳土地出让金，利用地下基础设施建造停车场所（含车库、车位）发生的成本费用支出可作为公共配套设施费计入开发成本，但若有证据表明企业利用地下基础设施建造的车库（不含车位）对外出售，则地下车库的面积应作为可售面积，参与单位成本的计算。
单独建造的停车场所（地上车库、有产权的车库、车位等）、仓库等，是否作为成本对象单独核算，如果没有单独核算，必须按规定予以调整。
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